【课程大纲】

一节：营改增前后税收风险差异分析

一．收入

1．销售精装房、买一送一税收风险分析

2．以老带新、零首付税收风险分析

3．不同代理销售模式税收风险分析（买断、溢价分成、超价提成等）

4．还本销售、产权式酒店销售模式税收风险分析

5．准确理解“价外费用”（违约金），实现无风险

6．土地差额计算增值税收入金额确认

7．通过广德发案件解读销售价格偏低

二．成本

1．招拍挂取得土地增值税的扣除

2．股权收购名义取得土地各税种风险分析

3．拆迁补偿费做帐凭证、差额计税分析

4．以房换地（以地换房）计征流转税风险

5．代建道路、配建经适房等土地成本的确认

6．投资方式拿地增值税处理及风险分析

7．不同形式土地返还款税收风险分析

8．集团拿地、成员企业开发土地成本确认

三．费用、税金

1．成本差如何会计处理，风险如何把控

2．项目部直接发生费用（招待费、会议费、车辆费、差旅费、社保、物业等）

税收风险分析

3．不同融资方式资金成本确认的风险（金融机构融资、非金融机构融资、转贷、

委托贷钱、明股实债等）

4．印花税计税依据以及归集科目的风险

5．城镇土地使用税起止时点以及计算

6．注册地与项目地不同引发城建税差异分析

7．城建税在损益表列式方式不同对其他税种的影响

8．营改增接口企业所得税的计算方法调整深度分析

9．旧房界定标准不同对增值税和土地增值税的影响

10．土地增值税预缴计税依据的改变是否方便了纳税人

11．营改增对土地增值税清算影响深度分析

第二节：营改增后会计核算暨风险管控

1．营改增后房企会计核算科目变化

2．增值税在会计报表的列式

3．增值税纳税义务发生时点和收入确认时点差异分析

4．房企增值税特殊（全程）会计处理解读

5．“项目”核算标准不同对增值税和土地增值税的影响

6．如何准确计算不得抵扣进项

7．预缴增值税抵扣应交增值税方法解析

8．拆迁还建方式会计处理不同引发税收风险的不同（通过新老项目、全流程的

会计核算，解析增值税、企业所得税、土地增值税的营改增前后变化，票

开具等问题）

第三节：会计视角看合同

1．合同决定税收观点解读

2．清包工合同签署要点分析

3．甲供工程合同签署要点分析

4．水电费抵顶工程款风险掌控

5．挂合同“三流不一致” 风险分析

6．六种合作建房方式不同导致税收风险不同

7．以租代建方式合作开发合同税收风险分析

8．售后回租合同如何有效减轻税负

9．如何辨识“自产货物”，签署合同应该注意事项

10．不含税价格临界对合同价款的影响

第四节：票开具与增值税纳税时点

1．房企增值税纳税义务发生时间与其他企业的异同

2．开具票对增值税纳税义务发生时点的影响

3．开具票未确认收入前增值税申报表如何填报

4．开具票与确认收入之间的关系

5．土地差额计算增值税票开具注意事项

6．如何准确理解“合法有效凭证”

7．虚开票典型手法分析，解析虚开票的严重后果

8．超范围开具票是否为虚开

9．加油卡、ETC、预付卡注意事项

10．营改增涉税事项票开具注意事项

第五节：车位、装修、成本分摊精讲

1．销售毛坯房与精装房的利与弊

2．软装与硬装的不同影响税负变化

3．不同形式售楼部的会计处理与税收风险分析

4．人防车位的归属以及税收风险分析

5．无产权车位收入确认以及成本扣除

6．占地面积法计算的首步很重要

7．建筑面积法下，会计成本与计税成本的差异深度分析

8．层高系数法计算注意事项

9．成本的哪些内容适用预算造价法

10．直接成本法数据的采集以及分摊

第六节：专家现场预留时间与学员互动答疑，解答学员疑难涉税问题。

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