【课程背景】   

房地产行业进入绝对低谷期，在这样的市场和监管环境下，如何活下来，不触犯税法的底线，是很多企业面临的重大抉择。税收安全规划旨在：所有重大决策事前整体规划并测算。安全是底线，省税才是硬道理。如何管理企业安全纳税问题、如何架构企业全程纳税风险控制体系是总裁及高管们需要掌握的核心经营理念，也是企业安全合法纳税的生命线。

【课程价值】                      

让房地产决策高层将税收筹划意识提高到总揽全局的战略高度

让房地产企业建立起整体税务规划的蓝图

架构全程纳税风险防控系统

培养企业中层管理人员税务意识，并贯彻到实际工作中

【课程大纲】

一、项目公司设立的股权架构

 1、股东身份的选择

 2、注册资本

 3、注册地点

 4、企业纳税人身份选择

 5、经营范围

二、土地取得不同方式下常见涉税风险

 1、出让方式

 （1）土地出让金返还会计处理及涉税影响

 （2）项目公司拿地的票据问题

 （3）联合体拿地的涉税风险

 （4）纳税人身份转换时点考虑

 （5）契税风险

 （6）印花税风险

 2、转让方式

 （1）转让方式下的票据问题

 （2）代扣个税风险

 3、毛地方式

 （1）拆迁补偿费的会计处理

 （2）拆迁补偿费风险

 （3）货币补偿风险

 （4）原地安置的不同税种税务风险

 （5）异地安置的不同税种税务风险

 4、投资者投入

 （1）个人所得税风险

 （2）契税免征风险

 （3）增值税发票的风险

 （4）个人土地增值税风险

 5、非货币资产交换（合作）

 （1）以房抵债交易双方各自的涉税风险

 （2）不同税种风险

 （3）销售价格风险

 6、合并分立

 （1）增值税不征税风险

 （2）土地增值税暂不征收风险

 （3）企业所得税特殊处理风险

 （4）契税风险

 （5）票据风险

 7、以其他工程换地（红线外支出）等

 （1）不可以扣除的风险

 （2）不可以扣除的税务影响

 （3）契税风险

 8、母公司拿地、子公司运作

 （1）增值税风险

 （2）土增税风险

 （3）企业所得税风险

 9、拿地时的配套建设费风险

 （1）契税风险

 （2）增值税风险

三、规划环节常见涉税风险

 1、商住一体楼规划时应考虑的税务问题

 2、规划普通住宅应考虑的税务问题

 3、会计核算对象的涉税影响

四、建设环节常见涉税风险

 1、总包合同签订的涉税风险

 2、总包合同中简易计税方法选择风险

 3、成本定额超标风险

 4、基础与配套设施划分风险

 5、未按照完工标准结转收入风险

 6、混淆成本对象风险

 7、不配比结转成本风险

 8、项目中的公共配套设施处理风险

 9、精装处理风险

 10、配建设施的涉税风险

五、销售环节常见涉税风险

 1、各种促销方式不同税种涉税风险

 2、价外费用增指数风险

 3、地下人防车位销售的各税种风险

 4、不同方式下营销设施的各税种涉税风险

  5、低价的涉税风险

 6、销售佣金风险

 7、增值税预缴的税收风险防范

  8、企业所得税预售收入风险防范

  9、土地增值税预征税收风险防范

六、项目清算风险及解决方案

 （一） 营改增后增值税清算中的风险

 1、土地出让金扣除的风险

  2、拆迁支出增值税扣除风险

  3、项目整体运营过程增值税风险

 4、项目完工交付后增值税风险

 （二） 土地增值税清算

  1、清算单位确认风险

 2、可售面积确认风险

 3、不同清算方法选择风险

 4、清算收入确认风险

  5、地下车位处理风险

  6、公共配套设施处理风险

 7、普宅与其他成本划分风险

 8、单位成本超标风险

  9、成本票据风险

 （三） 企业所得税完工清算

  1、完工时点确认风险

 2、收入完整性风险

 3、实际毛利率的计算风险

七、融资管理

  1、金融机构借款票据风险

 2、金融机构借款土地增值税与企业所得税风险

 3、关联方借款的涉税风险

 4、集团性企业资金统一调配的涉税风险

 5、股东个人借款的各税种涉税风险

  6、曲线融资的税务风险