【课程大纲】

一、定位与商业分类

1.商业体的三种定位

2.定位与何有关？与市场/与资源

案例：上海某商业综合体的市调及定位报告详解

二、商业物业建设的主要原则

1.建筑形态选择

1）“盒子”还是街区      2）持有还是出售（包括售后返租）

2.业种配比--现金流

三、影响定位的因素

1.业态配比 各业态一般配置比例和特性 合理的业态结构比例，业内优秀项目怎么做的？

2.各业态的楼层分布原则

3.新型业态的发展和对客流的影响

案例：某购物中心业态配置过程解析

四、租金确定方式

1.投资回报反推

2.市场法则

五、招商团队构成和操作方式

三种操作模式的分析：自己主持、自有团队+外部资源、外委

案例：某综合体招商团队构成实际操作过程

六、招商过程控制

1.商业体的“三期”中不同的招商策略

2.初次招商和二次招商调整

3.商业不断发展的几个新品类招商

七、运营管理分析的要素

1.租户端指标分析  

1）从租售比及其分布范围，了解整个商业体的健康情况。

2）从提袋率了解租户单个品牌的运营情况，从而确定是否需要调整业态。

3）从人流及其分布，引致大数据的采用和热力图的编制。

2.经营端指标分析

1）从坪效及其分布阶段，判断商场整体的成熟程度。

2）从业态经营面积占比和租金贡献率，看商业的业态分布的合理性

案例：某综合体租金贡献率计算及招调

八、营业额数据获得的三种方式及其控制

1.租赁POS

2.开放端口

3.手工报表

4.如何控制“飞单”？

九、后疫情商业期经营特点

1.双线运营 品牌端有双线运营基础的首选  

2.私域流量的使用 品牌端自带私域流量

3.公域流量的加强 第三方平台的联合

十、市场推广的作用更为突出

1.带货平台的兴起  不再下线 以“疫情”为发端 包括第三方流量平台和自建平台攒下的流量转成粘性

2.商场与商品的结合  从流量到粘性  会员体系如何适应这一变化  从“客”到“粉”—从“粉”到“会员”—从“会员”到“生产力”

3.双线”推广平台的建立

大致分为销售和云逛街，前者能量化、更务实，相信也是绝大部分决策者希望拍板做这项工作的原因。

云逛街则更适合购物中心，附带一些产品和服务推荐，带大家在线上玩起来，这是其利用到自身空间条件做的话题，它更偏向于品牌建设。市场上一直都没有好的案例是有原因的，因为它需要好的创意，持续运作的恒心，以及商场自身的品牌感，难度更高。