【课程背景】  

C 房地产行业三大税种疑难问题一直困扰着财税人员：增值税纳税义务发生时间如何确定？什么时间开具增值税发票？企业所得税“完工”时点如何把握？新的申报表如何调整？土地增值税清算对象如何确认？成本分摊如何操作可以有效降低整体税负？

C 房地产市场进入一个全新的调整阶段，税收政策调整节奏也进一步加快：土地增值税立法进程不断推进、增值税立法有序开展、房地产税呼之欲出，加之疫情期间各项优惠政策紧密出台，对房地产行业税收核算提出更高的要求。国地税合并之后“金三”大数据的整合与评估，可以迅速、有效发现房企日常税收申报风险点，房企财税人员税收筹划和税收核算更加迷茫。房地产企业如何应对会计核算与纳税评估带来的潜在风险？增值税税率不断下调，不仅仅所得税税负上升、资金成本增加，原本已经复杂的土地增值税清算框架又增加了全新内容，我们该如何应分解不同项目收入、如何扣除对应税金？

C 为切实解决房地产企业营改增后三大税种的疑难问题，应对开发流程的复杂性与会计核算的特殊性，消除未知税收风险，本次课程“私人定制”、量身打造“后疫情时代房地产下三大税种疑难问题百问百答”，以房企增值税（新政重点解读）、企业所得税、土地增值税三大税种为经，以多角度破解税收疑难问题为纬，“全方位”、“立体式”解读营改增以来财税人员遇到的疑难问题，辅以风险防控与纳税筹划技巧，为房企落实筹划方案、规避涉税风险、全面降低税负提供帮助！

【课程讲师】

王皓鹏：会计师，中国注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座近百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧！

【课程收益】

1、梳理房地产企业三大税种核心问题、政策运用高风险事项，提供解决方案；

2、贯穿房地产开发流程的重要节点，系统学习税收实务难点，纠正理解偏差；

3、通过接地气的税务操作思路和实战案例分享，提升实战技能。

【课程对象】

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

【课程大纲】

第一节：增值税部分

1、增值税纳税义务发生时间

⑴ 房地产企业应税行为界定

⑵ 不同销售合同对增值税的影响

⑶ 应税行为起点与终点

⑷ 增值税税率下调税率选择

⑸ 税率下调与施工合同风险

⑹ 税率下调对土增清算影响

⑺ 开具发票的艰难选择

2、买房子送家电、送装修是否视同销售？

3、产权式酒店、还本销售模式的差异？

4、如何判定价外费用？价外费用的特点是什么？

5、土地价款抵顶增值税如何计算？如何开票？

6、进项留抵退税操作流程解析

7、预交增值税如何抵顶应交增值税？

8、配建经适房是否缴纳增值税？

9、红线外支出、代建道路如何进行税收处理？

10、新老项目同时存在如何把握不得抵扣进项？

11、不同形式的土地返还款如何进行税收处理？

12、销售价格偏低如何理解？通过广德发案件进行深度解读

13、以地换房、以房换地如何确定计税依据？

14、非货币性投资是否缴纳增值税？

15、集团拿地、分公司开发如何进行土地成本确认？

16、如何辨析“自产货物”？

17、如何理解“三流一致”？税局为什么要求必须“三流一致”？

18、烂尾楼销售如何计算增值税？

19、委托代建案例分析

20、合作建房、以租代建

21、以租代售风险分析

第二节：企业所得税部分

1、会计确认收入时点与企业所得税确认收入时点的区别

2、营改增对企业所得税申报是否有影响？如何操作？

3、非货币性投资是否缴纳企业所得税？

4、营改增后城建税如何在报表列式？

5、成本差如何进行税收处理？

6、如何理解“资本弱化”条款？

7、如何辨析业务招待费？可否在“开发间接费”列支？会议费、差旅费、私车

公用等如何在进行企业所得税汇算妥善处理？

8、接受捐赠与捐赠如何进行企业所得税申报？

9、如何理解“合法有效凭证”？可否列举详细说明？

10、固定资产是否一次扣除解读

11、新企业所得税季度申报表、年度申报表解读

第三节：土地增值税部分

1、如何辨析增值税“旧房”与土地增值税“旧房”？

2、土地增值税预缴如何计算？

3、营改增后土地增值税如何划分项目？

4、土地增值税清算税金包含哪些？

5、土地差额递减增值税是否影响土地增值税清算的“收入”？

6、以股权收购名义是否缴纳土地增值税？

7、旧房拆迁费用是否进入开发成本？

8、转让旧房如何计算土地增值税？

9、土地增值税扣除的原则如何理解？

10、收购烂尾楼继续开发如何计算土地增值税？

11、增值税税率下调土地增值税临界点变化

第四节：特殊事项处理

一、不同融资方式税收风险解读

1、非金融机构借款是否缴纳增值税？

2、股东、自然人“无息”借款税收风险如何处理？

3、委托借款、“转贷”的差异分析

4、统借统还免税的条件是什么？与关联企业无息借款的关系？

5、如何理解关联企业无息借款免征增值税？

6、如何准确理解资本化利息的起点与终点？

7、如何理解“明股实债”与“明债实股”？

二、拆迁还建

1、拆迁费列支需要提供的资料

2、被拆迁人收到拆迁补偿收入是否计征增值税？

3、拆迁还建行为是否计征增值税？

4、拆迁还建行为会计如何处理？

5、拆迁行为如何征收企业所得税？

6、拆迁行为如何征收土地增值税？

7、拆迁还建是否开具发票？

8、拆迁行为如何计征契税？

三、装修、车位、成本分摊

1、如何划分“软装”与“硬装”？

2、装修支出对土地增值税影响是什么？

3、不同售楼部如何进行会计与税收的协调？

4、人防车位销售全方位税收分析

5、无产权车位全方位税收分析

6、有产权车位全方位税收分析

7、草坪车位、机械车位税收分析

8、车位租赁全方位税收分析

9、车位成本分摊原则

10、占地面积法运用暨解读

11、建筑面积法的运用暨解读

12、直接成本法运用暨解读

13、预算造价法运用暨解读

14、层高系数法运用暨解读

15、售价系数法运用暨解读