【课程背景】

政策引导、企业热捧，地产行业经历了一段飞速增长时期。随着国家政策导向、住宅调控逐步“常态化”，房地产开发进入低利润增长期。地产政策紧缩、地产行业遇冷，地产企业将何去何从？房地产企业要在这样的环境下是否能够逆境突袭，稳保利润增长，项目设计管理和目标控制成为核心关键。项目开发有明确的目标，做为项目开发重中之重的项目设计对目标的明确、把控和实现更是容不得半点的含糊。

政策、行业、势态呈新时，地产产品研发也呈现新趋势。本课程中老师将用自己在业界多年的经验积累和分析，帮助企业把握设计管理核心和目标控制。同时，剖析、反思、总结自己多年研发心得，帮助企业如何将地产产品研发新趋势活学活用，深入、精准运用到本企业后续的产品研发中，实现地产产品差异化定位，以新求胜、以异突围，进而实现企业紧抓客户、稳扎市场、赢得口碑的市场地位。

【课程收益】

明确目标、抓住核心：明确设计管理目标，把握实现目标的设计过程核心

专业配合、部门合作：设计过程中专业配合相得益彰，实现过程各部门深度合作

控制成本、优化设计：将成本控制落实在设计环节，提高投入产出比能力

紧跟趋势、深化运用：解读趋势是根，运用新设计是本，根本相融合。

【课程大纲】

第一部分：地产项目总的角色定位

一、项目总是执行者还是决策者？

二、地产项目总的关注点。

三、地产项目总应具备的核心能力。

Ø 投资能力，做正确项目选择与决策风险；

Ø 产品能力，能够设计出客户需要的产品；

Ø 营销能力，怎么样把房子尽快卖出去；

Ø 运营能力，项目有效推进实施的重要保障 ；

Ø 团队能力，提升领导力，做好信任和授权；

Ø 社交能力，与政府及项目周边关系协调。

第一部分 设计与成本思维统一

一、房地产设计管理与成本管理的目标与理念

1、房地产项目设计管理的核心思想

2、房地产项目成本管理的核心思想

3、设计与成本融合的四个关键基础：

（1）专业性的足够深入是融合的基础

（2）不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本

（3）维度还需延展，考虑投资，财务及税务

（4）多种限制条件下的综合平衡

二、设计与成本结合各阶段管控要点

1、前期强排阶段

2、概念方案阶段

3、方案报建阶段

4、施工图设计阶段

5、专项深化设计阶段

第二部分 精细化设计与成本管控的八大板块及80个设计关键点

一、规划与建筑精细化设计及成本管控的十五个关键点

1、项目利润最大化：

潜在的利润在哪里

如何才能做到最大

如何做多方案比较

2、容积率的选择—不一定是越高越好，案例分析不同容积率情况下的综合对比

3、配套设施及指标的精细化控制—

4、规划需与户型结合—专项的图纸表格是优化控制的高效手段

5、建筑体型—体型与结构成本，节能成本，外立面成本等等均息息相关

6、停车方式

7、土方及地形—及其难控制的效果规范及成本多维结合要点

8、道路系统

9、分期与组团设计

10、地下室专项设计—覆盖规划，建筑，结构机电综合系统

11、无效成本的控制

12、设施部品标准

13、交楼标准

14、成熟产品的使用

15、设计与成本结合的三个里程碑节点及管控要点

二、户型精细化设计及成本管控的九个关键点

1、体型系数—决定设计效果与成本控制的核心数据

2、标准层平面—多种方案的全面效果与数据对比

3、玄关—容易忽视的要点

4、客厅与餐厅—主导户型好坏的根本，多个案例对比分析

5、阳台—功能与品质及客户关注度的精准结合

6、卫生间—最为经典的两种组合方式

7、厨房—细节最多容易忽视的地方

8、空调机位—做到深入的九个条件

9、面积赠送—依然有所作为的地方

三、立面精细化设计及成本管控的十个关键点

1、外立面率—艺术效果也需数据控制

2、风格—主流外观风格的特点及成本状况

3、三控—建筑风格、体型系数、立面选材的综合控制

4、屋顶—坡屋顶与平屋顶的深度比较分析

5、门窗—品质与效果及成本的深度结合分析

6、栏杆—外观与品质及成本的结合

7、线条及装饰构件—每一分成本的投入均需要与收益对应

8、部品及材料的选择—从来不是建筑师说了算

9、效果工艺成本及客户敏感度充分结合

10、涂料技术及成本控制要点

11、外立面部品细分落实专篇—案例实操深化分析

四、结构精细化设计及成本管控的十个关键点

1、层高—直接成本与间接成本互相影响

2、基础方案选型—经验与细致数据表格比较才能体现专业

3、梁的布置和配筋方式—简单的事情做极致

4、地勘—综合性很强的专业知识点

5、基坑、边坡支护设计—容易出问题的重要关注点

6、柱的配筋—柱子设计需与户型功能及立面设计结合

7、剪力墙—剪力墙的布置与建筑方案结合最重要

8、楼板厚度—规范要求与计算要求相结合

9、钢筋、混凝土材料—充分利用材料特性

10、荷载复核与电算基本要求—机构设计的基本控重点

五、机电

1、机电管线综合控制要点

2、给排水设计管控要点

3、电气设计管控要点

4、暖通设计管控要点

5、智能化的配置及控制要点

6、电梯专项深化技术及成本控制要点

六、景观精细化设计及成本管控的十个关键点

1、景观设计流程—与建筑总体设计及成本管控的系统融合

2、空间和流线布置—案例分析空间尺度组合

3、配置标准清单—模块化清单，系统且完整的专业管控工具

4、功能为主—覆盖所有设计的本质回归功能实用至上

5、主景点—有主题有故事突出重点设计技巧

6、软硬景结合—比例边界和搭配

7、硬景设计要点—不同材料效果成本工艺的综合对比

8、地库顶板覆土—竖向构造的不同材料深度对比分析

9、乔木大灌的比例—数据化管控的延展，比例数据的控制

10、五重园林—学习经典，深化延展（三重四重也可以做的很棒）

11、软景设计技巧—省钱且效果好的十一个软景设计技巧

12、构筑物—数量体型材料及成本专项控制

13、水景—不可没有，但需用好，定位档次及实施

14、入口门楼—好钢用在刀刃上，成本需重点倾斜

15、私家花园—花园虽好，产权难定，结合营销、成本、工程验收及设计效果的专项要点

16、围墙—很主观且成本差异非常大的一个要点

17、架空层—专项可深度挖掘的重点

18、游泳池—设计施工成本感官结合精解

19、别墅区景观特点—公共区域与私家区域各自特点

20、标准化—做的成功的地方总结归纳即成为标准化

七、专项深化设计与成本管控的五个关键点

1、建筑防水技术与成本控制要点

2、门窗专项建筑防水技术与成本控制要点

3、人防技术与成本控制要点

4、节能专项深化技术及成本控制要点

5、构造柱专项深化技术及成本控制要点

第三部分 项目实操案例的深度解析

一、项目产品设计的专业精准解析

二、项目设计与成本结合关键点

三、项目开发过程中的成本变化分析

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