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贾耀勇

标杆地产社区商业规划设计与招商营销策略

贾耀勇 / 前万达招商中心总经理

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常驻地: 上海

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课程目标

1、解读新政下社区商业 的发展趋势,探讨项目 价值提升之道;  2、从开发定位规划到招商 销售 的操作关键点,深度剖析社区商业策略与发展模式;   3、诠释规划定位、招商、运营完美体系,打造快速盈利模式;  4、通过多个实际案例帮助学员把握社区商业全程实战操作手法。

课程大纲

模块一、社区商业简述                                                                                             


一、社区商业简述

二、社区商业类型

² 案例:万科新社区商业——万科第五食堂 

1、按商住比分:外向型、偏外向型、内向型

2、按照距离分:

三、社区商业的主要物业形态

1、社区底商

2、社区商业街

3、社区商业中心

四、社区商业的基本特点总结

1、以城市商业为基础

2、有很强的地域性

3、辐射范围较小

五、社区商业开发运营转换

1、社区商业开发运营对比

六、社区商业在城市商业中的定位


模块二、社区商业市场调研                                                                                           


一、定性研究

1、城市经济政策环境

2、区域规划状况

3、片区及本项目消费群特征分析(消费水平、消费习惯、消费群体构成)

4、片区内竞争项目基本状况

5、本项目发展状况

二、定量研究

1、片区居住人口分析

2、片区内消费群体构成比例

3、自身项目及商业分布情况

4、竞争项目及商业情况分析

三、市场调研与商业规划之间关系

1、市场调研:

(1)目标城市商业整体环境调研

(2)目标城市商业地产环境调研

(3)项目用地情况分析

(4)消费来源及辐射力调研

(5)竞争对手情况调研   (6)法律环境调研

(7)结论    (8)各城市之间数据对比分析

2、商业规划:

(1)业态规划:业态平面规划、品类选择及分布

(2)招商策略:

(3)品牌甄选:商圈匹配性原则、业态规划匹配性原则、同业差异与异业互补、综合配套性原则

² 专题研讨:北京 石景山项目商业专题研讨报告


模块三、项目商业定位                                                                                           


一、规模定位

二、功能定位

1、内向服务型

2、偏外向服务型

3、外向服务型

三、业态定位

四、主题形象定位

1、住宅楼盘的整体风格

2、项目片区的整体氛围

3、主题营造的可实现性

4、项目的商业属性

五、价格定位

1、市场定位法比较系数测算

2、市场定位法均价测算

3、市场定位法租价测算

4、租售比定价法均价测算

² 案例例举:新天地、宽窄巷子、锦里


模块四、社区商业规划                                                                                    


一、社区商业体量规划

二、建筑规划

三、人流动线规划

四、景观规划

² 专题研讨景观设计实例(太原万达)

五、交通配套规划

六、功能区规划

七、商铺设计规划

1、商铺面积规划

2、进深配比

3、商铺设计

八、业态组合规划

九、社区商业的建筑规划设计

1、社区商业的规模规划

2、社区型商业的三种开发模式:

² 社区型商业中心、社区次主力店组合型、纯商业街模式

十、社区商业的多种布局模式

1、社区多组团,商业街多组团布局模式

2、社区大围合,商业街大围合布局模式

3、社区组团与商业组团分别集中布局模式

十一、社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划

1、超市百货主力店面积

2、次主力店面积        3、街铺面积

十二、社区商业如何规划好商业与住宅的关系

参考解决办法:

1、转换层设计,将住宅和商铺独立化

2、寻求住宅住户大堂、消防等配套设施位置的平衡

十三、社区商业的骑楼、雨棚、广告位、空调位等规划

十四、社区商业的配套规划

1、关于超市、百货主力店配套规划必要条件

2、关于社区街铺配套设施

3、重视社区餐饮业配套规划

4、停车位规划

十五、社区商业的作用、业态与招商

1、社区商业的主要作用

2、社区商业的购物与提供便利的功能

3、社会服务配套功能

十六、社区商业的销售模式

1、直接销售的模式  2、带租约转让模式

3、长期返租模式    4、短期返租模式

十七、社区商业价值的基本规律

十八、社区商业优势:

² 宜居的高品质生活、公共社交场所、刺激连锁店与品牌的发展


模块五、社区商业招商策略                                                                                     


一、社区商业各业态需求特点

二、招商范围及业态品牌控制

三、招商策略

1、采用差异化销售,避免同业竞争

2、“放水养鱼”法

3、关注“主力店”和“品牌店”效应

4、控制招商节奏

5、选择好开业时间


模块六、社区商业销售策略                                                                          


1、纯销售模式

2、带租约销售

3、短期返租销售(三年) 

4、长期返租销售(十年)


模块七、社区会所发展                                                                              


一、社区会所概述:

1、表现形式、2、服务内容 3、运营模式

二、上海社区会所运营现状:

1、经营方式  2、运作模式 3、功能定位

三、典型会所运营商研究:

1、名流会    2、鸿艺会   3、一兆韦德

四、典型社区会所项目研究:

1、名流会在营项目

2、鸿艺会在营项目

3、一兆韦德在营项目

五、房地产开发商看会所经营

六、小区业主看社区会所:

1、会所价值           2、会所结构

七、国内高端住宅会所:

1、分类定性篇:高尚会所、城市会所、城郊会所、郊区会所

2、运营面积篇:平均面积、户均面积

3、运营功能篇:会所常见功能综述、会所常见功能模块简介

4、运营方式篇:会所经营方式、会所经营方式比较、

全国住宅会所经营模式、知名会所运营商简介

八、 豪宅会所4大模式:

1、大而精的俱乐部模式

2、酒店式的开放经营模式

3、小而精的半封闭经营模式

4、大而专的封闭经营模式


模块八、香港社区商业发展与借鉴                                                                   


一、香港社区商业发展背景与历程

1、香港社区商业的发展背景:

大社区建设与交通配套的同步、完善大社区周边公建配套设施

2、香港社区商业发展之历程:

循序渐进推进大社区建设(每十年一个阶段)

3、香港社区商业发展现状

案例分享—香港社区商业借鉴:

南山商场、油丽商场、香港社区型购物中心代表作—黄埔新天地

4、香港社区商业发展模式

(1)香港社区商业模式发展阶段

(2)香港社区商业发展模式解码

5、香港社区商业发展规模与标准

(1)香港社区商业规模分析

(2)香港社区商业标准化分析:

铺位面积、社区商业业态组合、各业态布局特点

6、香港社区商业发展经验与借鉴

(1)香港大本型: (2)香港社区商业发展经验

(3)香港社区商业借鉴


模块九、专题研讨:住宅底商招商策略与案例

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