我国房地产业已步入黄金发展期，伴随着企业经营的发展和盈利水平的提高，投融资规模相应扩大，步入上市的房地产企业明显增多，但税务问题随之而来。因此，税务筹划已成为房地产企业所面临的重大课题之一。投融资是关系到房地产企业的生存与发展，是企业经营活动中的重中之重。在投资层面，除了要考虑投资的可行性以外，还必须筹划税负；在融资环节，企业高度重视的不仅仅是如何解决融资难和融资成本优化的问题，更具财务风险性的是其融资税收负担；在上市过程中，则更具有资本重组、债务重组和融资变化而产生新的税务，因此其税务筹划更为重要。

近年来，国家出台了一系列财税新政策，并增强了税收征管力度，从而使企业的税收成本不断上升。 对于如何应用税务筹划技巧，合法有效地从事投融资和上市税务筹划，操作好这一税赋空间，以达到降低企业投融资和上市税负的目的，以及提高企业管理层在投融资环节和上市过程中的税务筹划实操能力，是本课程的主要收益。

**部分  土地增值税清算

**讲  土地增值税清算的法定要求与必然性

一、 政策要求

二、 风险分析

三、 当前的困境

四、 影响因素分析

第二讲  土地增值税清算流程

一、 各方责任

二、 清算方式

三、 清算手续时限

四、 计税单位

五、 清算前的管理

六、 清算流程

七、 申报资料

八、 特殊情况

第三讲  土地增值税清算计缴技巧

一、 清算单位的选择

二、 代收费用计价方式的选择

三、 清算后再转让的计缴

四、 成片开发，分块销售的计缴

五、 竣工前整体销售的计缴

六、 转让土地的土地增值税的计缴

七、 个人转让住房土地增值税的计缴

八、 不同拆迁补偿方式的计缴

九、 补退房价差额的处理

十、 清算时税款的补缴

第四讲  土地增值税清算鉴证

一、 准入条件

二、 资料要求

三、 审核内容

四、 鉴证终止

五、 鉴证报告

六、 土地增值税清算鉴证报告范例

第五讲  土地增值税清算的审核

一、 清算审核的特点

二、 清算审核内容

三、 取得土地使用权所支付的金额

四、 房地产转让收入的审核

五、 房地产开发成本审核要点

六、 房地产开发费用的审核

七、 与转让房地产有关的税金的审核

八、 其他扣除项目的审核

九、 在清算审核时应注意的其他问题

十、 清算审核工作中有关情况的处理

第六讲  土地增值税清算案例分析

一、 土地增值税清算税务审核典型案例

二、 部分完工土地增值税清算案例

三、 土地增值税错误清算案例

                           第二部分  涉税风险处理

    **讲  涉税风险

一、来源于税收立法层面的税务风险

(一)中国税法的立法基础

(二)中国税法体系的缺陷

二、来源于税收行政方面的税务风险

(一)税务机关与纳税人信息的严重不对称

(二)缺乏对税务行政机关税法解释权和自由裁量权的约束

三、来源于客观经营环境的税务风险

四、来源于纳税人自身的税务风险

(一)缺乏依法纳税观念带来的风险

(二)纳税人的专业素质和责任心存在问题带来的风险

(三)纳税人偷逃税款或不当税收筹划带来的税务风险

(四)内部税务控制不到位产生的风险

(五)管理制度弹性不合理产生的风险

(六月与税务机关协调失策产生的风险

(七)业务操作流程不规范产生的风险

 (八)涉税政策理解不够产生的风险

(九)操作者自身因素影响产生的风险

五、影响税务风险的八个因素

（一）经营理念

（二）人员素质

（三）法律意识

（四）税务文书

（五）税务稽查

（六）管理流程

（七）社会关系

（八）税务环境

第二讲  涉税风险处理

一、建立正确的税收意识

（一）增强全员税收意识

（二）决策者决策时不能忽视税收风险

二、建立企业内部避险机制

（一）决策环节考虑税收

（二）业务部门做业务要重视税收风险

（三）规范财务核算与缴税

（四）定期请外部机构做体检

 三、实施四大税务风险防控重点

（一）设立税务风险管理机构(岗位)

（二）风险识别和评估

 （三）风险应对策略和内部控制

（四）信息与沟通

                                 第三部分  土地增值税纳税筹划 

第六讲  土地增值税筹划理论

一、 选择多元化处置开发产品

二、 利用预提费用的税前扣除政策

三、 地下停车场作为公共配套设施处理

四、 选择有利的增值额核算方式

五、 充分运用加计扣除政策

六、 巧用特殊扣除项目规定

七、 选择有利的土地成本分配方法

第七讲  土地增值税常用筹划方法

一、 建房方式筹划法

二、 “临界点”筹划法

三、 分散收入筹划法

四、 适度加大建造成本筹划法

五、 费用迁移筹划法

六、 利息支出筹划法

七、 股权转让筹划法

八、 转让在建工程筹划法

九、 费用均分筹划法

十、 企业筹建期的巧妙运用

十一、 投资方式的佳选择

十二、 土地出让金返还筹划法

十三、 代收费用筹划法

十四、 公共配套设施筹划法

第八讲  土地增值税筹划经典案例

一、“先投资、再转让”案例分析

二、“利用公司分立模式”案例分析

三、土地增值税筹划案例风险分析

四、土地增值税税收筹划失败的案例分析

时长：1～2天