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李军

甲方与总(分)包尖锐问题处理及工程四大核心问题实例解决

李军 / 工程管理培训师

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课程背景

您是否在工程现场管理中经常处理与总、分包尖锐问题困扰得烦不胜烦?一些突发性事件处理,一着不慎便影响到全局计划?尽心尽力,仍有一些事情防不胜防?事先制定好的计划执行起来总是滞后而力不从心? 2015年4月15日恒大集团突然宣布,其在全国的住宅楼盘将实施“无理由退房”,此新闻一出引起业界轩然大波,可以说地产界将真正迎来你死我活的生存斗争。想活下来就需要对工程现场及质量管理提出更严苛的要求。品质至上、微利时代下,开发商与总包、分包单位的矛盾将会更加突出,如何办?本课程通过理论引导、实战经验总结,结合工程管理现场出现的各种问题及产生的原因,提出有针对性的解决方案,详解甲方与总包、分包尖锐矛盾及项目质量、进度、成本、安全四大核心问题处理办法。全程对接讲师亲自操作的项目案例,实用性地讲解不同施工阶段、施工部位、关键工序的质量控制标准和要点,提供“事前预防、事中管理、事后检验”的技术管理方法,把复杂的问题简单化,重点解决落地问题,以大视角来破除工程现场管理的谜局。并可以结合项目本身情况建立一套完整、切实可行的个性工程管理方案。

课程目标

1、掌握房地产工程质量管理体系的基本构成; 2、掌握工程管理进度、质量、成本与安全控制精髓; 3、掌握不同施工阶段质量管理的薄弱环节、管控重点及质量通病防治; 4、提高项目工程管理的效率、风险控制能力; 5、提升项目经理现场管理大局观,有效应对总包、分包单位的日常尖锐问题。 6、参考标杆房企工程精细化管理体系标准模板,复制运用到日常工程管理工作; 7、结合企业项目自身情况建立一套完整、切实可行的精细化工程管理方案。

课程大纲

**讲: 房地产公司治理与行业蜕变 (头脑风暴篇)

第二讲: 项目工程现场      (初窥门径篇)

第三讲: 项目工程准备阶段  (登堂入室篇)

第四讲: 项目工程实施阶段  (破釜沉舟篇)

第五讲: 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇)

其中:**讲、 房地产公司治理与行业蜕变

思考:白银时代房地产公司该如何“洗脑?”

**部分:简析中国房地产形势

1)、 2015年房地产行业预测

2)、市场关键词---风险与机遇并存

3)、行业关键词—大企业、多元化、联合、互联网  

万科的思考:新常态下万科的坚持是什么?

七嘴八舌:【天变了】互联网颠覆房地产?

【毁三观】设计 营销 工程三观

【战略论】房地产工程管理环境

结论:新常态下中小房业转型的关键之路:专业融合 执道发展

第二部分:专业融合 执道发展

一)、专业融合-- “薪火传承”的重要性

1、管理的前瞻化---标准化战略和标准化体系

A、产品标准化B、流程标准化C、合约标准化D、操作规范标准化E、工作成果标准化

2、管理的业务化--- “道、法、术、器”

二)、执道发展

**战略层面,包括企业使命、愿景、目标、战略地位及商业盈利模式。

第二策略层面,包括产品与业务选择、业务与职能、管理模式。

第三运营层面,包括组织结构、设计研发、营销、客服、人力资源、流程控制等。

核心思想:做好项目工程管理的四大关键词

关键词一、格局  关键词二、创想 关键词三、颠覆   关键词四、落地

第二讲: 项目工程现场  (初窥门径篇)   

   1、房地产行业的7大挑战与 7大运营管理风险

案例:“12·19”模板支架坍塌事故分析

2、房地产项目工程管理核心要素

关键词:“四控、三管、一协调”

**部分:什么是房地产项目现场管理?

1、房地产企业工程管理普遍面临的问题

1)越来越多的挂靠总包,只做土建且缺乏总承包能力;

2)如何肢解分包、分包的范围、 权责多少才是合适?

3)供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质;

4)工程管理人员素质层次不齐,监理形同虚设,劳务缺失,如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程?

6)低价中标的误区,延伸出解决不完的甲、乙方日常工作矛盾

话题:那些是开发商管理原因造成的常见问题?

2、 工程管理基本内容 :

设计、质量、进度、成本、安全文明、销售、客户投诉、合作伙伴、公共资源等

3、现场管理的三个基本维度:            4、现场管理定义与本质

5、开发商现场管理目标、对象与责任      6、现场管理的秘诀

7、现场管理面对困难与挑战

思考:1、如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程?

2、房地产现场管理的高境界---无为而治

3、如何发挥施工现场管理人员的作用?

第二部分、甲方外包工程管理现状分析(总、分包单位问题解决)

1、开发商外包管理的常见问题及其根源

1)、合作模式分析  2)、合同承包模式管理分析   3)、现场管理模式分析

2、甲方与工程承包商在项目中管理的差异

4、甲方计划与外包商执行的偏差和信息不对等

5、关于工程界面管理的确定

6、支付工程款与外包管理执行力关系

7、甲方变更、签证与外包管理关系处理

8、甲方风险管理与外包商风险承担的界定执行

9、监理公司的选择与管理

10、监控、激励外包商的原则与方法

11、总包商在项目中的责权利

12、总包商在工程前、工程中和交付阶段主要工作

思考:1、现场总包管理的矛盾点、消极怠工及停工对抗等危机处理办法

2、优秀的总包、分包单位选择,参考标准有那些?

风险案例:“莲花河畔”倒楼事故

话题1:房地产公司为什么不适合总承包?

话题2:关于总承包管理缺失引发的工程缺陷与纠纷

话题3:房地产公司要建立怎样的项目管理模式

话题4:关于“多项目开发综合症”

(1)攘外必先安内  (2)沟通、配合、协同

探索:开发商的三种境界和三个层次

结论:1、没有质量的扩大规模是一条不归路。

      2、选择优秀的合作伙伴是保证质量的前提。

第四部分、标杆房地产经典项目赏析

我们要学习优秀的:

1、龙湖地产 2、万科地产  3、星河湾  4、绿城百合

核心思想:【三借】借势 借智 借力

小结:没有完美的个人,只有完美的团队;小成功靠个人,大成功靠团队。

第三讲: 项目工程准备阶段  (登堂入室篇)

先有正确的人;才有正确的事

**部分、选择正确的人(对内:团队)

A\项目“九大管理领域”管什么?  B\六管一控五环节

话题1、地产行业到底需要什么样的管理人员?

话题2:项目团队稳定与协作的重要性 

2、选择正确的人(对外:合作资源)

a\房地产内部及外部管理:

内部管理靠流程;外部管理靠合同

b\如何建立良好的政府关系?

分享:标杆企业制度、流程参考文件

C、合约管理

实例分享:1、一些标准化合同范本(总包及分包)

分享:优秀管理者必备的能力和品质

第二部分、选择正确的事

什么是正确的事?

1、满足客户要求  2、符合公司利益   3、具备项目条件

小结:优秀质量管理核心10大绝招

怎么 “决定正确的事” ?请改变你的非理性想法

确定正确的事 ----谋定而后动---《项目策划书》

落地:如何制定项目工程管理策划书?

七嘴八舌:

1、优秀地产工程师的金牌标准与技能PPT

2、优秀地产工程师质量重点把关40个部位PPT?

3、房地产公司老板应该如何育人、用人?

分享:1、万科集团项目经理部管理标准与管理制度

2、“白银时代”什么样的人才是房地产企业真正需要的呢? 

第四讲: 项目工程实施阶段  (破釜沉舟篇)

**部分、开工前准备阶段管理

★核心秘籍:该阶段工程管理必须掌握的26大实施攻略

1、项目生产组织的确定         2、项目总控进度计划的确定 

3、项目招投标计划管理       4、项目成本管理要求

5、设计配合要求的确定      6、监理管理要求的确定

7、总包管理要求的确定      8、重大施工方案的提出及要求

9、变更洽商的管理         10、项目会议制度要求

11、工程档案及文件管理要求  12、项目合同管理要求

13、对图纸预审与会审          14、制定合理工期

15、总平面管理策划              ……

分享:1、总包单位管理的“紧箍咒”---施工组织设计方案审核

2、项目面积一览表规划面积指标的确定

      3、二次优化设计重要性案例分析

4、你需要了解的十大设计评审思考点

5、案例:营销示范区--总平面布置策划的前提

第二部分、施工过程精细化管控“3步法”

关键词:正确的方法 持续的执行力 

**步:对供方的管理输出控制

1、工程管理进度控制    2、项目进度目标分析    3、项目总体计划编制

一级计划:公司2—3年的战略经营计划

二级计划:项目开发里程碑节点计划

三级计划:各专业部门项目具体实施作业计划

讨论:1、关于3级进度计划的重要性    2、计划不力的主要原因分析

3、计划编制及执行常见问题 

案例分享:如何保证工程关键节点计划?

第三部分、现场过程管理有效的16大环节

★核心秘籍:

1、过程控制---材料设备选用管理       2、过程控制---材料封存

3、过程控制---材料进场验收           4、过程控制---施工质量样板引路

分享: 1、工程样板先行执行效果       2、样板先行---高品质清水样板间实体展示

5、过程控制---工程质量巡检制度

分享:现场巡检之工程现场召开观摩会    案例:工程巡检问题记录分享

6、过程控制---要让问题可视化         7、过程控制---例会制度

8、过程控制---成品保护               9、过程控制---工序检查

分享1:各分部工程质量过程控制要点;观感部位质量验收要点

分享2:工程施工现场质量常见病、多发病的预防与管控;

10、过程控制---实测实量            11、过程控制---安全管理

12、过程控制---文明施工       案例分享:优秀项目施工现场安全文明管理

13、过程控制---工地开放日         14、过程控制---情景示范区 

工地开放日\情景示范区建设要点     打造高品质情景示范区五大原则:

分析:掏不掏钱看户型、买不买房看景观

思想一、如何做好房地产景观设计及施工管理.doc?

思想二、如何实现项目大化景观价值挖掘?

★秘籍:房地产景观十大价值提升策略—-选讲

1)、“杠杆”原理----找到楼盘的景观支点,可以将整个楼盘翘起

2)、“核驱动”原理----找到左右自己和其它事物发展的核心

3)、“等级匹配”原理----外部竞争要等级不匹配、内部效益大化 要等级匹配

4)、“效率”原理----怎样以同等的价值完成更多的功能

5)、“效益”原理---- 怎样以同等的价值赚取更多的利润……

16、过程控制---专业学习

讨论:工程、设计、成本系统内部PPT课件学习、培训

闲言碎语:

n 学习与成长的关系;会哭的孩子有奶吃?论大锅饭与平均主义

分享:1、专项工程交工验收标准及细则.doc

2、如何做好强弱电、给排水、天然气、智能化及室外管网的设计与施工管控?
3、 如何保证配电室、消防控制室的安装及竣工验收?

选将部分:现场成本管理

1、房地产项目成本组成9大类

2、项目成本管理的四大核心过程

秘籍:项目实施阶段成本管理价值11大关注点:

分享:1、日常成本管理一些经典具体做法及标准化表单

2、某项目19#-23#楼及地下车库工程招标答疑.doc

3、工程图纸会审的技巧、应注意的问题及施工图审查控制要点.doc;

4、某项目工程图纸会审记录.doc

第五讲: 项目工程交付及后评估阶段  (大功告成篇)

**:交付前督查督导---“一房三验”

1、 验收前的准备工作  2、 专项验收及竣工验收   3、 公司内部验收(附件)

4、 保修合同及保修担保(附件)5、 物业接管验收的准备工作(附件)

实例分享:

     1、交房时重点注意的30个重要问题  2、业主收房25个重要关注点

     3、阶段性交房前工作梳理           4、竣工交房项目质保期整改流程指引

第二:工程竣工交付后管理

1、物业接管验收准备会(附件)           2、物业接管验收

3、保修工作的组织、原则及管理          4、整改及收尾工作

5、 项目交付使用后,对于业主入住后的常见病及解决办法;

第三、客户入住及客户服务管理

1、 入住前准备工作(附件)       2、 客户入住(附件)

3 、客户服务及投诉处理(附件)4、客户入住也是一种经营活动

第四、关注客户体验

1、交付阶段的快速反应直接影响客户认知;2、交付阶段是项目管理的后一道防线

思考:如何把控好公共部位面子工程质量?

资料分享:1、交付流程  2、交付前、中、后的风险控制  3、客户质量档案  

实例分享:1)XX项目房屋交付全过程详解PPT

2)XX项目交付工作流程及交房方案

第五、项目后评估实施要点

Ø 1 、项目整体施工组织管理总结

Ø 2 、技术管理及进度、质量、安全文明施工总结

Ø 3 、合同执行情况总结

Ø 4 、成本控制执行总结

Ø 5 、物业移交及客户保修服务总结

思考1:如何建立产品缺陷反馈手册?  思考2:探讨关于无效成本(手册)

分享1、学习万科做好项目后评估.doc   2、地产委托物业施工的管理办法.doc

小结:1、关于项目开发管理的15条个人观点    

2、我的三个建议

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