您是否在工程现场管理中经常处理与总、分包问题烦不胜烦？一些突发性事件处理，一着不慎便影响到全局计划？事先制定好的计划执行起来总是滞后而力不从心？计划不交圈，成本、质量、安全管理总是不能高度受控？面对业主维权意识的不断加强，随着网络传播媒介的日益发达，质量问题对开发商的影响越来越大，一不小心就可能对开发商的品牌形象，项目销售等带来灾难性的影响和巨大的经济损失！！ 2015年4月15日恒大集团突然宣布，其在全国的住宅楼盘将实施“无理由退房”，此新闻一出引起业界轩然大波，可以说地产界将真正迎来你死我活的生存斗争。想活下来就需要对工程现场及质量管理提出更严苛的要求。品质至上、微利时代、高库存压力下 ，开发商与总分包单位的矛盾将会更加突出。本课程通过理论引导、经验总结，结合工程管理出现的各种疑难杂症及通病产生的原因，提出有针对性的解决方案，详解甲方与总分包矛盾及项目质量、进度、成本、安全四大核心问题处理办法。全程对接讲师亲自操作的项目案例，实用性地讲解不同施工阶段、施工部位、关键工序的质量控制标准和要点，提供“事前预防、事中管理、事后检验”的技术管理方法，把复杂的问题简单化，重点解决落地问题，以大视角来破除工程现场管理的谜局。

1、掌握房地产工程质量精细化管理体系的基本构成； 2、掌握工程管理进度、质量、成本与安全过程实施控制的精髓； 3、掌握不同施工阶段质量管理的薄弱环节、管控重点及质量通病防治； 4、提高项目工程管理的效率、风险及现场安全控制能力； 5、提升项目经理现场管理大局观，有效应对总包、分包单位的日常尖锐问题处理。 6、参考标杆房企工程精细化管理体系标准模板，复制运用到日常工程管理工作； 7、结合企业项目自身情况建立一套完整、切实可行的精细化工程管理方案； 8、强调白银微利时代工程管理的创新做法思考，全

**讲： 项目工程现场      (初窥门径篇)

第二讲： 项目工程准备阶段  (登堂入室篇)

第三讲： 项目工程实施阶段  (破釜沉舟篇)

第四讲： 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇)

前言：简析房地产公司行业形势

1、白银时代房地产公司该如何“洗脑”？

2、万科的思考：新常态下万科的坚持是什么？

七嘴八舌：【天变了】互联网颠覆房地产？

【融三观】工程 设计 成本三观

【拼基础】房地产工程管理环境

【关键之路】品质优先 价值为王

房企转型蜕变之路：品质精工、管理精益、专业融合 、执道发展

1、房地产企业的发展要经历五大管理阶段

1）、专业融合-- “薪火传承”的重要性

2）、管理的前瞻化---标准化战略和标准化体系

A、产品标准化B、流程标准化C、合约标准化D、操作规范标准化

**讲： 房地产项目工程现场

房地产项目工程管理核心要素--关键词：“四控、三管、一协调”

**部分：什么是房地产项目现场管理？

1、房地产企业工程管理普遍面临的问题

1）越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力；

2）如何肢解分包、分包的范围、 权责多少才是合适？

3）供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质；

4）工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，劳务缺失，

5）低价中标的误区，延伸出解决不完的甲、乙方日常工作矛盾

低价中标的游戏：饿死同行、累死自己、坑死业主

2、现场管理的秘诀3、现场管理面对困难与挑战

思考：1、如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？

2、如何发挥施工现场管理人员的积极作用？

小结：房地产现场管理的高境界---无为而治

第二部分、甲方外包工程管理现状分析

1、开发商外包管理的常见问题及其根源

2、甲方与工程承包商在项目中管理的差异

4、甲方计划与外包商执行的偏差和信息不对等

5、关于工程界面管理的确定

6、支付工程款与外包管理执行力关系

7、甲方变更、签证与外包管理关系处理

8、甲方风险管理与外包商风险承担的界定执行

9、监理公司的选择与管理

10、监控、激励外包商的原则与方法

11、总包商在项目中的责权利

思考：1、现场总包管理的矛盾点、消极怠工及停工对抗等危机处理办法

2、总包与分包单位的矛盾点、多发阶段及控制办法

3、甲方、监理、总包三大责任主体关注点差异及江湖恩怨。

分享：万科集团总包单位与甲方指定分包单位的工程界面划分

话题1：房地产开发公司是否适合总承包？

话题2：房地产公司要建立怎样的项目管理模式

话题3：关于“多项目开发综合症”

分享：施工单位的“紧箍咒”---标准化合同范本及目录

合同范本：《万科建设工程施工总包合同》《建设工程施工监理合同》《专业工程项目交付验收实施细则》

结论：1、没有质量的扩大规模是一条不归路。

     2、选择优秀的合作伙伴是保证质量的前提。

注：房地产开发的运作是一个开放的系统，开发商在其中处于核心地位，联系着产业链的上下游，并直接面对终客户，其“资源整合者”的角色无可替代。

第二讲： 项目工程准备阶段  

**节、开工前准备阶段管理---必须掌握的28大实施攻略

1、前置：工程管理的策划思想—先策后控

2、全程：工程管控与项目全生命周期紧密结合

3、落地：1）制定项目管理策划书   2）制定工程质量管理手册

分享：1、万科集团标杆工程管理策划指导体系

2、《万科城市花园项目管理策划书》

3、《中海地产工程质量管理手册》

4、万科、中海地产施工图审查要点

案例分享：营销示范区--总平面布置策划的前提

第三讲： 项目工程实施阶段  

四大控制核心问题：进度、质量、成本与安全

**节、 工程管理四大核心之一--进度计划管理

工程计划管理体系是房地产工程管理重要的部分之一。**一系列的预控计划使得地产工程师在头脑中把房子盖起来，做到心中有数，同时也将各部门工作衔接起来，做到步调一致。

重点关注：项目里程碑节点及基准工期

1、项目总体计划编制  2、项目进度目标分解 3、工程管理进度控制  

一级计划：公司2—3年的战略经营计划

二级计划：项目开发重要节点操作计划

三级计划：项目具体实施作业计划

讨论：1、关于3级进度计划的重要性      2、计划不力的主要原因分析  

秘籍：进度计划控制三大法宝；进度管控的秘诀---方法（协同）、方法（要点）、再方法（交叉点）

第二节、 工程管理四大核心之二---质量管理

质量是客户满意度中的保健因子，是企业的生命；房地产的竞争终将是产品技术与质量的竞争，以及在才基础上的开发效率竞争，而非营销概念的竞争。

分享：工程施工过程管理技能有效的16大环节

1、施工组织设计审查

2、承包商进场知会与交底

3、材料设备选型定版、部品封存

4、甲、乙供材料进场验收

5、施工质量样板引路

6、工程质量巡检制度

7、工序检查

8、要让问题可视化

9、监理管理

10、成品保护---极易忽略的要点（解决50%交付问题的有效方法）

11、实测实量  

12、例会制度  

13、工地开放日与景观示范区展示

14、室外管线综合设计

15、竣工验收备案  

16、专业学习—-薪火传承

分享：万科三年质量梦—“两提一减，每天向前一小步”及八大考评步骤

案例：万科观感质量提升之路

1、案例展示--万科工程样板先行执行效果    

  2、案例展示--现场巡检之工程现场召开观摩会及工程巡检问题记录

  3、案例展示--各分部工程质量过程控制要点；观感部位质量验收要点

4、一些质量通病案例解析a混凝土通病防治；b渗漏点的关注与防治；c防水施工要点把控案例

　 5、案例分析—万科、中海项目主体施工通病案例解析

思考1、国标规范的“问题”---以终为始，规范只是事后验收，缺少实用节点，质量通病防不胜防。

思考2、设计图纸错漏碰太多，“边设计边施工”成常态，质量和进度如何确保？

思考3：如何做好强弱电、给排水、天然气、智能化及室外管网的设计与施工管控？

（1）综合、综合、再综合----解决“错漏碰”的根本性办法

（2）排版、排版、再排版----确保“精品工程“的捷径与办法

案例分享：我的精细化作品---精工品质、不负匠心不负卿.ppt

第三节、工程管理四大核心之三---成本管理

工程施工期间成本控制是公司经营关心的，成本管理体系主要是**项目定位、成本测算、限额设计、招标控制、合约管理、设计变更、现场签证等一系列环节进行控制，开源节流并用好资金是项目总经理的重要职责。

1、建立以目标为导向的成本管理体系；    2、建立项目全员、全过程成本控制管理体系

关注点：建立成本两轮审批机制、年初编制、年中回顾、年末调整3大版本

分享：1、万科项目实施阶段成本管理的三大纪律八项注意；2、中海工程成本控制管理15个关键细节

3、倡导：工程现场成本管理控制秘籍----“三个固化”：“月结制标准化实施表单”

分享1：价值创造---减少工程签证的四大经典总结

分享2：价值创造---设计变更及签证的管控要点解析

心得要诀：工程、设计、成本要充分换位思考，高效配合。

第四节、工程管理四大核心之四---安全管理

1、安全管理的在工程现场重要性

2、安全文明施工考核办法

案例：河北张家口市某小区在建的18层楼，因施工导致起火

分享：万科现场安全文明施工技术标准及考评表doc

第四讲： 项目工程交付、维修及项目后评估阶段 （选讲 ）

目前建筑市场情况，产品质量缺陷在所难免，客户维权意识加强也带来了巨大的维修压力，良好的投诉与维修处理作为工程管理工作的延伸，既可以提高客户满意度和对公司品牌的认知度，又能对工程管理的策划和过程管理提供有效的反馈信息。

**：交付前分户验收督查督导---“一房三验”

1、 验收前的准备工作  2、 专项验收及竣工验收  3、 公司内部验收(附件)

4、 保修合同及保修担保(附件) 5、 物业接管验收的准备工作(附件)

实例分享：

1、交房时重点注意的30个重要问题  2、万科、龙湖地产交接验房标准化流程

第二：工程竣工交付后管理

1、物业接管验收准备会                  2、物业接管验收

3、保修工作的组织、原则及管理          4、整改及收尾工作

第三、客户入住及客户服务管理

1、 入住前准备工作(附件)       2、 物业移交与入伙程序(附件)

3 、客户服务及投诉处理(附件) 4、客户入住也是一种经营活动

第四、关注客户体验

1、交付阶段的快速反应直接影响客户认知；

2、交付阶段是项目管理的后一道防线

案例：1、XX项目交房业主大规模维权事件分析

第五、项目后评估实施要点（前事不忘、后事之师）

Ø 1 、项目整体施工组织管理总结

Ø 2 、技术、进度、质量、成本及安全文明施工总结

Ø 3 、合同执行情况及工程交付总结

分享：学习万科做好项目后评估.doc

思考：1、如何建立产品缺陷反馈手册？   2、对比分析万科缺陷反馈优秀案例

第五讲：标杆地产工程质量经典项目效果赏析（选讲 ）

我们要学习优秀的：

1、龙湖地产 2、万科地产  3、星河湾  4、绿城地产

核心思想：【三借】借势 借智 借力

价值点：打造高品质情景示范区重要性及五大原则

景观重要性：掏不掏钱看户型、买不买房看景观

分享：学习龙湖体验区景观成本价值赏析；我们要成为自己的**

小结：先有正确的人、才有正确的事

**、关于正确的人

1、选择正确的人（对内：团队）

话题1：项目团队稳定与协作的重要性    2、地产行业到底需要什么样的管理人员？

2、选择正确的人（对外：合作资源）

a\房地产内外部管理：内部管理靠流程；外部管理靠合同；   b\如何建立良好的政府关系？　

c\项目总经理如何创造良好的外部条件；    d\打造凝聚力强的优秀项目管理团队事半功倍

分享：这些年万科是如何培养优秀人的？

价值观：结果导向---没有功劳就没有苦劳？

小结：没有完美的个人，只有完美的团队；小成功靠个人，大成功靠团队。

第二、关于正确的事

什么是正确的事？1、满足客户要求  2、符合公司利益   3、具备项目条件

分享：建立“事前预防、事中管理、事后检验”的工程技术管理方法。

后：课程回顾总结及我的三个建议