资管新规后，房地产行业整体而言”现金为王”！对开发商而言在资金全面收紧的情况下，如何充分掌握地产项目每个开发环节上的融资方式？以及如何充分挖掘有效的融资渠道？并迅速回笼现金，提高资金周转效率？是每个开发商必须面临的问题。为让房地产开发从业务操作层面掌握地产项目的融资技巧，课程结合地产项目投融资经验，从实操角度全面介绍地产项目全产业链的每个环节（主要以拿地/项目获取阶段、开发建设阶段、销售阶段、自持物业经营阶段等）的融资方式的细节，后续将以系列文章的形式分享给读者。

【课程大纲】：

引子

**章  金融监管**新政策梳理及对地产融资的影响

一、**近的地产融资市场反应

1、银行——提高门槛，合规为上

2、信托——蛰伏不出或猫着发展，防止冒头

3、地产私募——措手不及，如履薄冰

4、资管——地产融资进入负增长时代

5、保险——年度新宠

二、当前监管形势下地产企业的融资思路

1、银行、信托等传统金融机构融资

2、资产证券化的另辟蹊径

3、主流融资渠道外的其他选择

第二章 新监管态势下房地产非标暨私募融资的模式

一、资管新规对房地产非标融资的影响

二、房地产私募资管产品的组织形式选择及内部结构设计

1、 公司制、有限合伙、契约型基金及其他私募资管产品的比较与运用

2、房地产私募资产管理产品间的常见套嵌结构

3、房地产私募资管产品的结构化设计

4、结构化资管计划（分级基金）内部差额补足的合规及效力分析

5、结构化资管计划的第三方独立增信问题

三、《4号管理规范》、资管新规下房地产私募融资的限制及突围

1、对房地产项目的限制

2、对房地产企业的限制

3、房地产基金为热点城市普通住宅项目提供融资的两种交易结构探讨

4、 “名股实债”、“明基实贷”的表现形式及不予备案风险

四、房地产私募资管产品的投资运作

1、房地产私募资管产品股权投资核心条款分析：回购、第三方收购、对赌、强制分红等

2、房地产债权投资方式分析：股东借款、委托贷款、信托贷款、股权/股权收益权转让回购等

五、房地产企业的几类“标准化”融资方式

1. 国内类REITS产品设计要点及案例解析

2. CMBS产品设计要点及案例解析

3. CMBN产品设计要点及案例解析

第三章 房地产并购基金与资产证券化

一、退出

1、CMBS产品设计的逻辑，以及与经营性物业贷款的比较分析

2、国内**单CMBS案例详解

3、国内**单CMBN案例详解

3、私募REITs产品设计讲解，包含交易结构、税务筹划、发行

4、国内**单私募REITs案例详解

二、投资

1、写字楼旧楼改造研究

2、购物中心或者酒店改造写字楼研究

3、商场改造成为购物中心研究

4、上述模式的相关案例详解

5、财务测算

三、劣后级股本类资金募集

1、机构投资人募集

2、个人投资人募集

3、权益级募资的核心流程

四、商办物业资产管理介绍

1、北京商办经纪租赁生态介绍

2、线上资管平台与线下资管平台的互动

五、房地产并购基金的主要模式以及标杆企业分析

1、重资产模式

2、轻资产模

3、混合型模式

第四章、拿地/获取项目阶段融资攻略

**节 招拍挂阶段保证金的融资方式

一、集团拆借

二、股东借款

三、短拆/过桥

四、总包垫资

第二节 招拍挂阶段土地款的融资方式

一、信托

二、私募基金

三、总包垫资

四、非金融机构借贷

五、创新型拿地融资

第三节 城市更新/三旧改造项目的拆迁款融资方式

旧改贷/更新贷/棚改贷……

第四节  并购贷

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第五节  集团信用贷

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第五章 开发建设阶段的融资方式

一、总包方垫资

二、银行开发贷

三、商业保理

四、融资租赁

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第六章 销售阶段的融资方式

一、预售款监管账户应收账款商业保理

二、购房尾款ABS

三、存量不动产（如底层商铺、车位等）并购基金

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第七章 物业自持经营阶段融资方式

一、经营性物业贷

二、商业物业资产： CMBS等

三、物业管理费：ABS、REITs、类REITs等

四、商业物业租金：ABS、REITs、类REITs等

五、供应链 ABS

六、其他：ABN、债权融资计划、债转股等

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总结