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李泽江

大数据视角的房地产周期分析

李泽江 / 宏观经济研究专家

课程价格: 具体课酬和讲师商量确定

常驻地: 广州

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课程大纲

课程背景:

当前,中国处于经济转型期,内部的GDP增速开始放缓,外部美国挑起了贸易战,欧洲经济开始衰退,日本经济长期低迷,中国的房地产市场也走到了一个十字路口。面对复杂的宏观经济局面,和40多年未有的新变革,到底如何判断房地产的走势呢?

本课程根据国内顶级经济学家、房地产专家的研究理论,结合各种**新鲜热辣的热点事件,**数十年详实的各种经济指标和数据,为学员构建房地产分析框架,帮助学员更好理解房地产市场发展的规律和趋势。

掌握了这个分析方法后,房地产企业的高管可以提升决策的准确度,房地产营销人员可以获得说服客户的详实数据。银行中高管可以判断放贷的发放策略,可以更好防范风险,银行的高净值客户可以获得资产配置的有效方法。


课程时间:2天,6小时/天

课程对象:房地产企业中高管,营销人员、银行理财经理、风控人员、高净值客户


课程收益:

● 提高市场判断力。**本课程,可以对纷繁复杂的房地产市场,有规律性的了解,特别是详实的资料及深入的研究,及简明扼要的讲解,可以快速提升企业中高管,对房地产市场的判断能力,为企业获得更多的发展机会。

● 投资趋势预判。**房地产周期的学习,了解资产周期规律,预判资产价值走势。

● 丰富思考维度。从更历史的,世界的维度去发现热点事件背后的规律和信息,更好的提升参与培训人员的独立思考能力。


课程特色:

● 扎实的理论基础。本课程的理论基础,来源于多个国内顶级的宏观经济研究团队,以及房地产研究专家,是经过市场验证的理论体系。

● 详实的数据支撑。本课程的数据都是从wind、国家发展研究中心、彭博等知名数据库获取,详实而有说服力。

● 鲜活的案例。本课程结合**新(3个月内)的热点事件,帮助学员更好地理解房地产周期的规律,验证理论的可靠性。

● 有趣。课程采用70%讲授,30%讨论、视频和图片等方式进行讲授,让没有扎实经济基础的人也可以很快掌握。


课程大纲

**讲:热点事件背后的经济规律

一、金融周期的变化:去杠杆

案例:去杠杆

案例:P2P爆仓

案例:私募基金跑路,朱一栋事件

案例:范冰冰罚款8亿

案例:长租公寓危机

二、房地产见顶的信号

案例:恒大转型

案例:万科战略收缩

案例:厦门万科5折售楼

案例:碧桂园砸楼事件

案例:碧桂园战略转型

案例:万达战略转型

三、欧美的复苏与见顶

数据分析

1. 美国三大股指近5年走势

2. 美国VIX恐慌指数

3. 美元指数

4. 美国长期失业率

5. 美国GDP增长率

6. 美国利率

7. 美国制造业PMI

8. 2014-2019美国收益率曲线

9. 2005-2009美国收益率曲线

(案例随时更新)


第二讲:当前中国房地产有泡沫吗?

一、全球历次房地产泡沫的启示

1. 美国1923—1926年佛罗里达州房地产泡沫

讨论:佛罗里达地产泡沫与当前房地产的异同

2. 日本1986—1991年房地产泡沫

讨论:日本地产泡沫与当前房地产的异同

3. 中国1992—1993年海南房地产泡沫

讨论:海南地产泡沫与当前房地产的异同

4. 东南亚1991—1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴

讨论:如果你是马来西亚领导人,你会怎样应对当时的风暴?

5. 美国2001—2007年房地产泡沫与2008年次贷危机

讨论:美国房地产泡沫与中国房地产的异同

6. 历次房地产泡沫的启示

二、中国房地产泡沫风险评估

1. 一二线城市过去20年为什么只涨不跌?

讨论:中国房地产过去上涨的逻辑是什么?

2. 房价绝对值

3. 房价收入比

4. 库存

5. 租金回报率

案例及讨论:2019年北上广深的房租回报

案例及讨论:2019年二三线城市租金回报率

数据呈现

6. 空置率

7. 投资杠杆

8. 开发商杠杆

三、当前中国房地产泡沫与1986-1991年日本房地产泡沫比较

1. 相同点(5点)

2. 不同点(4点)

结论:中国可能会避免重蹈日本覆辙

四、当前中国房地产泡沫与2015年中国股市泡沫比较


第三讲:中国房地产周期怎么判断?

一、房地产周期的模型

1. 一个完整的房地产周期

讨论:房地产的周期由什么决定

2. 短期看金融、中期看土地、长期看人口

二、金融如何影响短期房地产走势

1. 2008年美国房地产泡沫案例

2. 上世纪90年代日本房地产泡沫案例

3. 上世纪90年代中国海南房地产泡沫案例

4. 当前中国利率分析

结论:短期内货币开始宽松,但房地产不会出现暴涨的赚钱现象

三、土地供给如何影响中期房地产走势

1. 1985-1991年日本土地供给

2. 1985-1994及2004-2011香港土地供给

3. 中国近10年一线城市土地供给与房价增速

4. 2018年中国一线城市土地供给情况分析

结论:一线城市土地供给增长和人口增长持续错配

四、人口如何影响长期房地产走势

1. 美国不同年龄阶段购房需求曲线

2. 日本置业人群和住房开工量曲线图

3. 日本人口出生数量和住房开工量曲线图

4. 美国置业人群和住房开工量曲线图

5. 美国人口出生数量和住房开工量曲线图

6. 美日韩家庭规模下降图

结论:中国人口2014年出现拐点,预示着房地产的拐点也将到来

7. 经济增长与房地产价格曲线图

结论:未来房地产增长速度将持续低迷

8. 美国城镇化发展曲线图

9. 日本城镇化发展曲线图

结论:中国城镇化还有20%空间

五、周期模型在中国的应用

1. 中国城镇化发展图

2. 中国经济增长发展图

3. 中国置业人群和新开工面积图

4. 中国人口出生数量和新开工面积

5. 中国家庭规模小型化趋势

结论:中国房地产处周期性高位,拐点开始出现


第四讲:中国房地产市场未来会怎么走?

一、房地产投资增长模型

二、国外的经验

1. 1950-2015美国分布规模都市区人口占全国比重图

讨论:美国的人口迁移的规律是什么?

2. 1884-2016年日本三大都市圈人口增长图

3. 日本三大都市圈净迁入人口图

讨论:为什么日本会出现人口大迁移?

4. 根据日美经验的三个阶段的推论

讨论:未来中国的房地产结构会怎样推演?

三、中国的趋势判断

1. 长期看人口:人口迁徙趋势:大都市圈化

案例:过去30年人口迁徙路径与房价增长的对比

2. 中期看土地:人口城镇化与土地城镇化背离

案例:农村的“空城计”,与都市的蜗居族

3. 短期看金融:近期中国金融政策的变化

案例:90年代的1万块,现在值多少钱?

四、三个结论

1. 中国住宅开工从高速增长转入平稳或下降

2. 房地产市场从数量扩张,转入质量提升阶段

3. 总量放缓、区域分化,人群继续涌入大都市圈


第五讲:中国房地产政策调控——跟随政府的旗帜才能赚钱

1. 1998-2001:房改启动市场

2. 2002-2004:抑制房地产市场

3. 2005-2007:稳定住房价格

4. 2008-2009:刺激住房消费

5. 2010-2013:遏制房价上涨

6. 2014-2016:稳增长和去库存,再次刺激

7. 2016-现在:一城一策、稳定房价

8. 历次房地产调控的规律

9. 增速换挡与新的6%的增长

讨论:中国什么时候可能超越美国?

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