课程大纲

针对智慧征管“以数治税”新形势下，国家新一轮精细化土地增值税清算浪潮到来，以实战案例方式解读土地增值税清算全程，紧紧围绕项目收入确认、扣除项目要点、税务机关大数据智能审核重点、优惠政策、具体筹划方法应用等展开。

**章：税收征管新形势分析及应对

1．大数据金融严管新形势分析及应对

⑴ 大额资金及异常资金流转的风险防控及合法公转私的路径

⑵ **高检出台民营企业内部人员犯罪新规应对

2．新公司法风险防控

⑴ 新《公司法》给财务人员挖了哪些“坑”？

⑵ 新公司法下房地产公司注册资本风险管控实例解析

3．以数治税下税务监管新形势解析及应对

⑴ 全面剖析“金四”穿透式监管原理及风险防控

⑵ 智慧税务到底有多强大？

4．二十届三中全会构建房地产发展新模式的财税风险防范及谋划

第二章：土地增值税合规清算演练

一、大数据治税下清算单位如何规划对企业**有利？

应清算项目和可清算项目必须了解哪些新政及筹划应用点？

二、收入总额合规管理

1．土地增值税清算时，收入总额确定应防范哪些风险点？视同销售收入和代收费如何

处理清算时税负**优？

【案例】新项目土地成本抵减计税销售额的土地增值税清算收入确认

⑴ 订金、诚意金、违约金、更名费是否应计入清算收入？

⑵ 清算收入明显偏低如何规避被税务机关调整风险？

⑶ 政府按土地出让协议规定价回购安置房，如何确认清算收入？

2．面积误差如何税务处理和土地增值税清算？

【案例1】面积误差清算调整

【案例2】拆迁补偿实例解析

3．各种返还收入如何规划使土地增值税的税负**优？

4．大数据数字化、智能化监管下，税务机关清算审核在收入确认方面主要查哪些内

容？应防范哪些风险点？

三、扣除项目合规管理

1．土地成本管理

⑴ 如何**优化归集土地成本？共同土地成本在不同项目和同一项目内如何摊销对企

业**有利？无票成本如何实现合规扣除？

【案例】土地价款不同摊销方法实例解析

⑵ 拆迁安置费新政解析及风险防范

【案例1】本地安置和异地安置案例解析

【案例2】用商品房做返迁房和非商品房做返迁房实例应用

⑶ 土地成本涉税解析

① 如：批量土地，分期分批开发，土地成本如何分摊？

② 地下无产权建筑物土地成本如何分摊？

③ 承接烂尾项目继续开发后销售，土地价款如何扣除？

④ 土地使用税可否计入土地成本作为扣除项目？

⑤ 取得土地的印花税可否记入土地成本？

⑥ 钉子户额外补偿费用如何确认扣除？……

2．前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用包

括内容及大数据审核重点？填表要点？

⑴ 已开票未付款的工程支出可否扣除？

⑵ 清算时如何利用层高系数法计算其建筑成本？

⑶ 红线外道路、公共设施配套建设如何**优化扣除？

⑷ 如何理解建筑面积、可售面积、自用（出租）面积，成本分摊方法中如何有效把握？

不同成本分摊方法如何有效结合？

【案例1】无产权建筑物如何计算土地增值税

【案例2】土地出让金不同返还方式案例解析

【案例3】精装房对土地增值税的影响

⑸ 实务问题：

① 建安成本高于平均造价，如何提供合理的正当理由？

② 开发成本凭证或资料不全，清算如何处理？

③ 建成后产权属全体业主所有如何确认？

④ 分期开发，公共配套设施在清算中如何分？

⑤ 红线外政府要求项目产生的成本费用如何确认扣除？

⑥ 销售房屋同时赠送如何确认？遮光补偿费能否在土地增值税前扣除？“以地换房”

“以房换地”纳税时间何时确定？计税依据如何确定？

⑦ 期间费用和开发间接费在土地增值税清算时如何区分？

⑧ 土地增值税清算后尾盘销售，土地增值税如何申报？

⑨ 清算审核期间转让房地产和清算后转让如何处理扣除项目？

⑩ 清算后发生后续成本是否可“二次清算”？……

第三章：土地增值税清算审核合规应对

1．智慧税务以数治税下，税务机关如何借助“税即视”大数据对土增税清算检查？

2．税务机关清算中案头审核重点审核哪些关键风险点？常见问题有哪些？

3．土地增值税清算小组实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？

4．实质审核在清算收入方面重点查哪些事项？

5．扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？常见问题有哪些？

6．企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低涉税风险点？

第四章：土地增值税的反避税和税收筹划

1．土地增值税反避税政策解析及风险防范？

2．土地增值税筹划应用

⑴ 如清算主体规划、征管方式应用、交易模式优化、优惠政策利用、项目收入分解、

开发成本和分摊方法筹划、股权转让、代建房、合作建房等筹划实务案例。

⑵ 架构搭建和组织结构规划在土地增值税筹划方面的应用？

第五章：土地增值税清算案例应用

1．**税务检查中真实案例，讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现企业主要

涉税风险及企业有效应对策略

第六章：新土地增值税法新变化及应对方略

1．新土地增值税法和现行法规相比，都有哪些新变化？企业应关注哪些利好空间？

应防范哪些风险点？

2．现有待清算项目如何平稳向新法过渡……