v 课程背景 | Course background

随着越来越多传统房企进入产业地产领域，如何从增量开发思维转到存量运营思维成为了各房企中高管的重要课题。公募REITs等金融工具的推出，也为产业地产的退出环节扫清了障碍，作为底层资产的各产业园区，如何**高质量的运营提升坪效和资本市场溢价，将成为所有产业地产人未来**有成长价值的核心技能。

v 课程收益 | Course revenue

1.明晰园区运营的基本面和根本逻辑

2.掌握园区运营的核心方法和要义

3.挖掘园区运营的真正核心价值

4.形成真正的产业运营思维

v 课程对象 | Course participants

l产业地产公司或产业园区项目的高管及中层经营管理人员；

l 转型经营的传统地产开发商的从业人员；

l 高新区、开发区管委会各级领导及招商运营人员；

l 孵化器、众创空间以及相关中介服务机构人员；

l 政府产业规划管理人员、招商部门人员；

l 区域经济、产业经济的研究人员及其他相关人士

v 课程内容 | Course content

一、产业园区之道

（一）两个国家

美国：孵化器-产学研-园区起步-自由经济体系下的产业分工-中美贸易战中的园区视角

新加坡：中国政府园区范式的启蒙导师-裕廊工业区

（二）一个定义

如何准确定义园区：资本市场的溢价是判断园区好坏的唯一标准

（三）一个本质

园区运营的本质：保值增值

（四）一条曲线

产业微笑曲线：产业分工改变-产业结构改变-产业人口结构改变-园区治理方式改变

（五）一个闭环

投融管退闭环：以退为进，反推园区运营

（六）两种视觉，两种思维

开发商思维：高周转，制造业思维

资管管理思维：高成长，长期主义思维 经营思维：园区是一个公司，是一门生意管理思维：种好自己的一亩三分地就行

二、产业园区之术

（一）运营之术

1、一个趋势：公募REITs

NOI：拼命做大

V=NOI/CR

短期现金流与长期资产价值的平衡

2、四种关系：政府--资本--空间--企业

（1）政府的需求VS企业的需求

（2）20/80法则：资源倾斜与差异化

头部的力量：奶茶招聘

（3）一个等式：利润=收入-成本，围绕企业利润提供服务

（4）一种韧性：园区管理韧性：向复合功能要坪效

（5）一种极致：物业管理的极致（物业也是招商）

（6）三个TOP10：企业画像-差异化-面积-租金-实力

（7）一种指向：保值增值，并促进市场交易

（8）六种悖论：

A.园区服务多与园区运营好

B.园区生态与土壤

C.孵化器与园区创投（张江高科陷阱）

D.园区运营与园区服务

E.做智慧园区就是做APP

F.研究产业就是做运营（回归空间服务商本质）

（9）一种尊重：尊重人性

² 年轻人要什么：996/007后的放松

² 企业家要什么：安静的，不被打扰的办公生产环境

² 政府要什么：产值-税收-就业-人才

（二）招商之术

1、2：3：5法则

2、两个理论：蒙代尔不可能三角理论和租户价值模型理论

3、运营就是招商（园区服务写字楼化与写字楼产业结构化）

4、研究空间，不要研究产业：我们不是产业专家

5、如果保安都能做招商（招商是所有人的事，不只是招商团的事）

三、产业园区之法

（1）基因决定打法。（认知自己与认识世界，同样重要）

（2）思维决定出路。（什么叫商业模式？）

（3）张小龙：我所说的都是错的。（吸收到的，内化的才是学到的）

（4）道济：世人若学我，如同进魔道。（模仿终究只是赝品）

**后，讨论答疑，相互交流！