【课程背景】

对于房地产行业而言，行业发展的黄金年代已经逐渐过去。自2020年初以来，行业先后经历新冠疫情爆发、资管新规发布（三道红线）、“两集中”政策（集中发布用地公告，集中组织出让活动）；全国房地产调控力度加大，在限购、限售、以及融资收紧的制约下，资金链紧张成为了大多数房地产企业的共同难题。

近几年来因为缺乏对现金流的合理管控而使企业自身陷入困境的事例普遍存在，断贷危机、崩盘退市、高额债务缠身、暴雷危机，呈现资金黑洞等，2020年至今房地产相关企业破产数量高达670多家。

本课程致力于讲解房地产现金流的风险管控及资金周转策略。

【课程大纲】

一、房企普遍存在的现金流管理问题

1、盲目追求投资及规模扩张

1）“高周转”开发模式的高负债、高杠杆

2）项目前期现金流出巨大

3）资金回收期过长

2、融资难，资金链断裂风险高

1）过度依赖单一融资渠道

2）房地产相关政策的调整，导致银行放贷限制

3）融资成本高

4）融资金额受限

回收周期长，周转速度慢

二、房企现金流管理优化措施

1、优化投资管理

1）加强现金流预算管理

2）要量化、细化现金流预算执行指标

3）现金流预算的执行开展绩效考核评价

2、加强存货管理

1）控制存货增量，消化存货存量，提升流动资产的周转速度

2）在当下数字化时代加强资金在各部门间的互相监控

3）提高回款能力，加强对回笼资金的管理

4）加强对应收账款的管理，跟进银行按揭放款时间

3、拓宽融资渠道

1）贷款

2）发行债券

3）中期票据

4）私募

5）证券化

6）承兑汇票

4、运用“资金池”使资金集约化管理。

1）以总公司的财务集团对其进行运营

2）是总公司的内部结算中心对其进行运营

5、基于战略目标管理现金流

1）战略目标体现现金流向

2）基于企业战略目标开展现金流管理工作

3）选择不同现金流管理策略，差异化对待不同战略价值的项目

三、房企资产运营效率的概念及其评价指标

1、资产运行效率的概念及管理的内容

1）资产运营效率

①资产利用的有效性

②资产利用的充分性

2）资产运营效率的内容

①人力资源运营效率指标

②生产资料运营效率指标

2、资产管理效率指标

1）流动资产周转率

①应收账款周转率

②存货周转率

2）固定资产周转率

3）总资产周转率

4）其他资产质量指标

①周转率②周转期

3、盈利能力指标

1）毛利率

2）净利率

3）成本费用率

4）总资产利润率

4、财务风险（偿债能力）指标

1）流动比率

2）速动比率

3）现金比率

4）资产负债率

5）权益乘数

5、综合报酬指标

1）权益报酬率

2）不良资产比率

3）资产现金回收率

上市房地产上市公司的运行状况比较

资产规模总量大幅增长，超百亿企业规模优势的影响

每股收益整体趋好，每股收益为负的家教减少

每股收益较去年同期总体态势

每股收益为负值的企业个数

3、总资产收益率和净资产收益率同比变化

五、房地产企业现金流管理的建议与对策

1、改进房地产上市公司的外部治理结构

1）独立董事制度。

2）推进股权分置改革，促使经营者关注资产使用效率。

2、改善银行与企业的关系

1）银行与企业的关系的不确定性。

2）增加技术手段，比如，担保等锁定不确定性

3）强化债权治理，约束上市公司的投资和筹资决策

4）加强资产证券管理模式