（2天）

课程背景

房地产开发项目业务内容复杂，周期长，受国家调控政策影响大，不确定因素多，开发风险大。

多数房地产开发公司已具备财务分析的职能，再**流程再造、组织职能优化、前置嵌入式业财融合等，实现“从财务中来、到业务中去“的业财融合目标”， 可以使房地产开发项目价值**大化，有效控制房地产开发过程中的系列风险，提高开发项目的竞争力。

课程收益

掌握业财融合的主要路径

掌握房地产公司全生命周期业财融合成本管控方法

掌握房地产公司业财融合控制人力成本的方法

掌握房地产资金风险业财融合管控及预警的方法

掌握房地产公司八大阶段业财融合税务筹划的方法

掌握房地产公司业财融合提升管理水平的方法

提前判断未来宏观经济走向

掌握当前宏观经济下房地产行业资本运作的方法

课程亮点

实战派风格，追求“落地”文化，针对性强，诊断式、咨询式培训解决公司痛点，生动幽默，**视频、分组讨论、点评、角色带入等教学手段，调动学员的参与性和积极性，**分享落地实战模板。

确保课程：听的懂、拿得走、用得上、有实效！

课程大纲

**单元 房地产开发公司业财融合项目管理

项目生命周期与标志性节点

【工具分享】项目标志性节点横道图

项目从哪个阶段起需要获得财务人员的支持？

房地产开发公司业财融合的路径  

项目财务制

业财人员重新定位

项目财务独立搞定

培养集团财务管理储备人才

变管控为服务

重塑考核引导体系

【案例】碧桂园大项目总的管理优势

业财融合落地——事前规划、事中控制、事后评价

投资对负债率、资金、营入及利润的影响值

静态回收期、动态回收期、ROE、NPV，IRR，MIRR

投资评价

编制可研报告

资金预测及来源

【案例】房地产开发企业三大资金业源及成本优先级排序

第二模块 房地产公司全生命周期业财融合成本管控

立项阶段成本控制，倒挤目标成本

规划阶段，配合专家评审委员会和策划、设计部门降本

设计阶段，配合设计部门**大限度设计降本

招标阶段

招标前，供应商评级及准入

【工具分享】供应商等级评估方案

【工具分享】供应商等级评核表

招标中

现场开标，把控投标人报价及对各项商务条款的响应情况

税筹，包括印花税、增值税、公司所得税、房产税（自建或购买建筑物）等

合同签订，严格审核合同金额、付款方式、付款进度、质保金、银行账号、违约条款等

合同风控条款

【工具分享】采购合同评审14个财务风控点的防范

招标后

资产验收

采购阶段成本控制：采购降本

【分组讨论】采购降本的主要方法

施工阶段建安成本控制

控制变更工程成本

控制支付工程款节奏，

【工具分享】工程实际进度与预计进度甘特图

【工具分享】**“挣得值”的系列公式把握工程进度与预算比对的变量关系

【工具分享】工程进度与工程付款自动匹配表

营销阶段

定价管理

销售合同

土增税清算节奏的资金占用

存销比分析

业财融合去化

销售折扣管理

销售回款率管理

超期应收账款催收标准化管理

竣工结算阶段成本控制：决算审计

第三模块 房地产公司业财融合控制人力成本

财务出具多维度人效报表

【工具分享】人力成本比对套表

根据报表找出投入产出比、性价比低的部门和人员，分别处理

【工具分享】人员“性价比”明细表

薪酬宽带重塑

3P工资法

【工具分享】3P工资计算套表

打造真正的“能上能下”工资体系

【分享】碧桂园354人力资源成本控制法

打造系统的递进式正激励体系

【分享】八大递进式正激励工具及应用场景

第四模块 房地产资金风险业财融合管控及预警

房地产开发公司相关政策风险管控

货币政策

税收政策

房地产业政策

人口政策

其他政策

资金链风险管控

【互动】风险可控的内部融资26法

【案例】如何让员工“既出钱又出力”

【案例】资金风险预警系统

融资风险管控

房地产行业的三条红线及应对方法

融资渠道风险管控

【分享】全生命周期的融资渠道图

产融结合是融资新常态

【案例】恒大汽车与恒大房产

【案例】治大国，如烹小鲜的“重组 夹层资本运作”创新融资

资金成本风险管控

【互动】降低融资成本18个实战法

第五模块 房地产公司八大阶段业财融合税务筹划

项目前期可行性研究环节

【案例】合同印花税筹划

立项及建设用地规划环节

【案例】合理搭配不同类型的房产立项筹划

取得土地的税务筹划

【案例】红线外与目标地块相连接区域的税务筹划

开发阶段的税务筹划

【案例】房地产公司设立上下游公司节土地增值税

竣工阶段的税务筹划

【案例】建安成本高于平均造价的“正当”理由

销售阶段的税务筹划

【案例】利用土增税临界点进行合理避税

自持商业物业经营阶段的税务筹划

【案例】出租物业房产税的税务筹划

转让房地产公司股份阶段的税务筹划

【案例】法人股东转让股权前必考虑是否要做的3件事的税务筹划

第六模块 房地产公司业财融合提升管理水平

提升控制三费水平

降低管理费用的主要方法

降低财务费用的主要方法

降低销售费用的主要方法

营销预算管控

控制营销基建费用

筛选性价比高的营销人员

控制营销现场费用

选择媒体控制营销广告费

销售代理费管控

营销策略费管控

优化SOP

每年财务主导跨部门讨论优化SOP

形成VISO图、流程泳道图

管理报表和经营分析会

近百张的多维度管理报表

财务主导的经营分析会

【课堂答疑】