课程大纲：

一、 个体工商户及小微企业缴纳税收种类及政策规定

1. 个体工商户常规缴税项目及税收基本政策

2. 小微企业缴税种类及税收政策

3. “两小”纳税人税收风险识别及税收筹划

二、 如何**纳税人申报表看待纳税人的经营状况

1. 根据纳税人货劳税申报表看企业的经营情况

2. 根据企业所得税申报表洞悉企业盈利能力

3. 利用税收分析手段考察企业的经营数据的真实性与准确性

三、 房地产企业税收基本概况及税收风险点防控

**阶段 ：拿地阶段涉税分析

一、契税问题

1、取得土地使用权环节契税的依据

2、拆迁费缴纳契税吗？

3、拆迁后重新购房契税问题

4、以项目换土地等方式承受土地使用权契税问题

5、未办理土地使用权证转让土地契税问题

二、耕地占用税

三、印花税

四、城镇土地使用税

五、营业税

1、合作建房怎样缴纳营业税？

2、拆迁还房业务涉税分析

3、房地产开发企业取得的“毛地”，对土地进行一级开发怎样纳税？

六、土地增值税：拆还土增税处理

合作建房的土增税处理

七、企业所得税

1、筹建期业务招待费处理

     筹办期确定

2、非货币交易取得土地使用权的成本确定

3、拆还企业所得税处理

4、拆迁补偿的各种形式利弊

5、房企取得政府给予土地返还款的涉税分析

（1）政府返还会计处理是计收入还是冲成本？

（2）政府返还税收风险有哪些？可能被认定不征税收入吗？

第二阶段 ：设计、施工阶段涉税分析

一、印花税

二、甲供材营业税：甲供材营业税

三、城镇土地使用税

四、房产税

第三阶段：预售阶段涉税分析

一、营业税

1、房企销售未完工产品涉税处理

2、定金、会员费、诚意金涉税处理

3、房地产开发企业代收费用涉税分析

4、房企代垫首付和购房返税涉税分析

5、房企与业主违约金涉税问题分析

二、土地增值税（预征）

土地增值税的预征与核定

三、企业所得税

1、企业销售未完工开发产品取得的收入，企业所得税如何缴纳？

2、房地产企业的预计利润能否弥补以前年度亏损？

3、广告费、业务宣传费的计算依据应该如何掌握

4、接待费开支范围

5、员工服饰

四、印花税

五、城镇土地使用税

六、房产税

七、契税

第四阶段：竣工销售阶段涉税分析

一、营业税

1、企业以房地产进行投资联营的税收政策

2、转让在建项目怎样缴纳营业税？

3、还本方式销售商铺税务处理

4、售后回购税务处理

5、商铺售后返租涉税分析

二、企业所得税（完工产品）

（一）收入部分

1、房地产企业销售开发产品销售确认的原则和条件

  房企将开发产品用于职工宿舍税务处理

2、房地产企业完工标准

3、委托代销、按揭方式销售开发产品何时确认销售？

4、免契税、免物业费的收入确认问题

5、转让人防设施涉税处理

（二）成本部分

1、房企成本对象管理

2、房地产企业成本、费用的扣除政策深度解析

（1）计税成本支出的内容

（2）房地产企业成本核算方法

（3）开发产品成本中的哪些费用可以预提？

（4）房地产企业以本企业为主体联合其他企业单位合作或合资开发房地产，且未成立独立法人公司的怎样计算应纳税所得额？

3、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本？

4、土地闲置费扣除涉税分析

 5、售房部、样板房涉税处理

6、地下车库的涉税处理

7、房地产企业借款涉税风险处理

（1）企业之间资金拆借如何把握利息支出限度？

（2）企业向个人借款利息涉及的利率、票据、个人所得税问题如何处理

8、房地产在汇算清缴期内取得相关支出的发票如何处理？

9、跨年度发票涉税分析

10、个人房产转让税收政策解读

个人购买房产契税政策   购房契税政策修订

购房营业税政策  

离婚房产税收处理

夫妻之间房屋土地权属变更契税

购房个税政策（国五条）

住房转让个税核定政策依据

重新购房契税问题

三、土地增值税（项目清算）

政策依据：

土地增值税清算管理

清算管理规程

四、城镇土地使用税

五、印花税

六、房产税

七、契税

1、购房人办理退房如何退契税？

2、无效产权转移征收契税的税务处理

第五阶段：项目清算阶段涉税分析

1、项目公司注销前的土增和企业所得税处理

房地产企业进行土地增值税清算后，在办理注销时企业所得税处理

2、清算年度造成亏损能否办理退税

   清算所得与剩余财产有何区别？