房地产企业拿地模式的改变，无论是参与招拍挂直接拿地，还是购买项目、或股权收购、或分立、并购、重组等房地产资本运作都涉及到税务问题。不同的拿地模式，税收成本大不同。因此，如何进行涉税分析与税务规划？以及如何在拿地的资本运作中创造双赢与降低涉税风险？另外，土地增值税是高难的一个税种，房开企业进行清算时都需要关注哪些问题？土地增值税清算在营改增后会产生哪些变数？通过学习，掌握20种拿地模式的纳税筹划方法的，15种土地增值税纳税筹划奥秘，为企业换回巨额的真金白银，带来少则百万、多者至亿的经济效益。

【课程大纲】：

引子（全课程穿插55个争议问题及解决方案）

**节  招拍挂拿地方式下的税务筹划

一、招拍挂（**高价摘牌）式下的税务筹划

二、招拍挂（一、二级联动）式下的税务筹划

第二节 地方政府土地返还款五大模式及税务筹划

一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买回迁房

二、土地出让金返还:用于建设公共配套设施(学校、医院、幼儿园、体育场馆)

三、政府主导拆迁：土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设

四、政府主导拆迁：土地出让金返还用于支付拆迁费用(代理拆迁、拆迁补偿)

五、政府主导拆迁：土地出让金返还未约定任何事项&只是奖励或补助

小结：房地产税收筹划之变“资产买卖”为“股权买卖”是否可行？

第二章 企业资产（土地）收购模式税费分析与筹划

**节  企业资产（土地）收购(转让)模式分析

一、以资产（土地）作为对价“被收购”模式

二、房地产企业以资产（土地）增资模式解析

三、房地产企业部分资产（土地）出资并撬动融资模式

第二节 企业资产（土地）转让模式涉税风险与处理

一、土地资产转让的特殊要求

二、转让方土地增值税加计扣除风险

三、资产（土地）契税征收风险

四、土地使用税征收风险

五、转让时地面建筑物涉税风险

第三节 以不动产&土地使用权作价入股涉税实务

一、不动产&土地使用权作价入股的增值税实务

二、不动产&土地使用权作价入股的土地增值税实务

三、不动产&土地使用权作价入股的企业所得税实务

四、不动产&土地使用权作价入股的契税实务

五、不动产&土地使用权作价入股的印花税实务

小结：资产转让即不动产&土地使用权作价入股涉税实务

第四节 资产“划转”模式的税务筹划与处理要点

一、资产“划转”模式的税务处理与筹划要点

二、房地产企业以资产（土地）划转模式解析

三、企业以资产（土地）划转模式的企业所得税特殊处理

四、企业以资产（土地）划转模式的增值税处理

五、企业以资产（土地）划转模式的印花税处理

第五节 房开企业直接购买卖100%股权的征税风险

一、卖方：100%卖股权争议不断的土地增值税征税风险

二、股权交易买方的税务风险与问题处理

小结：房开企业资产（土地）收购与转让等模式的筹划要点

第三章 房开企业委（受）托代建模式税务处理与筹划

一、“绿城建设”三种模式：项目代建、资本代建和政府代建

二、代建模式的两种特殊“变异模式”

三、房屋受托代建应按以下原则掌握并执行相关政策

四、采取“委托代建”方式可以合理回避的税收

五、代建模式下的代建方的财税处理关键点

第四章 合作开发（合作建房）模式税务处理与解析

一、合作开发（合作建房）模式的三大分类

二、合作开发（合作建房）模式下的九大税务处理分类

第五章  城市更新&旧改项目模式设计及税务筹划

一、拆迁/搬迁安置补偿操作模式及税务筹划分析

二、股权转让操作模式及税务筹划分析

三、资产转让操作模式及税务筹划分析

四、以不动产出资入股后转让股权操作模式及税务筹划分析

五、企业分立后转让股权操作模式及税务筹划分析

七、境外股权转让操作模式及税务筹划分析

第六章 房开企业特殊拿地方式涉税解析及税务筹划

一、土地变性模式（工业与换地）

二、智慧产业与地产联动模式

三、扶贫贡献与地产联动模式

四、政府需求与地产联动模式

第七章 房开企业土地增值税清算15种筹划奇招揭秘

一、房开企业项目收入分散筹划法

二、房开项目利息支出方式选择筹划法

三、企业代收政府费用并入房价筹划法

四、房开企业开发费用事前转移筹划法

五、房开企业项目成本费用分摊筹划法

六、项目投资增加扣除项目金额筹划法

七、房开项目增值额“临界点”筹划法

八、房开项目成本核算对象分开或合并筹划法

九、房开项目建房方式筹划法

十、企业“资产转让”转“股权转让”筹划法    

十一业主签订精装房的备案毛坯房合同 签订补充协议

十二、业主签订精装房的备案毛坯房合同 约定精装修部分为赠送

十三、业主签订精装房的备案毛坯房合同 订精装修合同

十四、业主签订精装房的备案毛坯房合同 指定精装修合同

十五、业主签订精装房的备案毛坯房合同 非指定精装修合同

总结：房开企业产业地产等赚钱七大模式揭秘