房地产业在城市更新项目会涉及到计划申报、规划审批、土地建筑物核查、安置补偿协议签订、土地取得、开发建设以及回迁安置等多个环节，在营改增后多个环节涉及新的政策与税费缴纳，任何一个环节均有可能引发税务系列风险。 可见，城市更新项目的后营改增政策应对、并购、合作及全税务筹划，对房地产企业开展城市更新项目有着重要的影响，值得房地产开发企业学习与关注。 为更好地指导房地产投资企业对城市更新项目的选择、尽调、评估、并购方案及全过程税费优化，为此特别开设此课程，希望房地产税务专家能给业界同行有所指导与启发。

【课程大纲】：

引子

**节  城市更新旧城改造相关政策要点解析

一、拆迁补偿费相关要点解析

二、政策性搬迁相关要点解析

三、商业性搬迁相关要点解析

第二节  拆迁补偿的税收政策及如何进行合理运用

一、商业性拆迁与政策性拆迁政策解析

二、被拆迁物业赔偿及收取现金的税务解析

三、拆迁人物业赔偿及支付现金的税务解析

第三节  多渠道获取土地策略及节税操作技巧

一、招牌挂的渠道策略与节税操作

二、定向招牌挂的渠道策略与节税操作

三、购买转让土地的渠道策略与节税操作

四、购买股权的渠道策略与节税操作

五、境外买卖股权的渠道策略与节税操作

六、合并目标公司的渠道策略与节税操作

七、分立目标公司的渠道策略与节税操作

八、转让在建项目的渠道策略与节税操作

九、更新改造特殊拿地方式的渠道策略与节税操作

十、并购方式拿地的渠道策略与节税操作

十一、合作建房方式策略与节税操作

十二、委托代建模式的方式策略与节税操作

十三、限制性销售情况下的拿地模式与节税操作

第四节   建筑施工过程税务筹划与要点解析

一、前期工程的税务筹划与要点解析

二、在建工程的税务筹划与要点解析

三、精装修房与毛坯房的税务筹划与要点解析

第五节  销售阶段的税务筹划与要点解析

一、提前销售房屋的如何进行税务筹划

二、如何降低或剥离收入与节税操作

三、商铺的税务筹划与要点解析与要点解析

四、委托销售的税务筹划

第六节  城市更新改造节税操作与案例解析

一、解读账务处理案例与节税技巧

二、解读会计处理案例与节税技巧

三、解读税务处理案例与节税技巧

1、企业所得税的处理与节税方式

2、土地增值税的处理与节税方式

第七节  新政后房地产收入确认与要点解析

一、直接收款方式的收入确认与要点解析

二、分期收款方式的收入确认与要点解析

三、非直接销售的收入确认与要点解析

四、自用房地产的收入确认与要点解析

五、拆迁安置房的收入确认与要点解析

六、限制性销售房屋的转让的收入确认与要点解析

第八节   项目常见要点与难点问题解析

一、被拆迁户取得拆迁补偿费，增值税与所得税如何征收？

二、自然人与法人的拆迁户取得拆迁补偿费在税务处理上有何区别？

三、被拆迁户的补偿款收据能否计入税务成本？

四、被拆迁户的补偿款收据能否抵扣增值税款?

五、支付给村股份公司的补偿款凭股份公司的收据能否进开发成本抵税？

六、开发商给被拆迁户的“回迁房”是否视同销售缴纳相关税费吗？

七、开发商给被拆迁户的“回迁房”是如何征收？

八、拆迁赔偿各市有何什么不同的标准吗？

九、超标准补偿给“钉子户”的部分能否计入拆迁成本？

十、等面积与超面积部分征增值税如何计算？

十一、“以地换房”视同为“非货币性资产置换”的双方是否纳税吗？

十二、企业政策性搬迁被征用的资产，其换入资产的计税成本如何确定？

十三、双抬头模式与单抬头模式有什么税负差异？

十四、以村委的名义立项与以开发商名义立项税收有何差异？

十五、村委出地开发商出资合作建房的自用或转让如何计算土地增值税？

十六、配建保障房的成本与收入是如何核算？

十七、配建幼儿园与学校的成本与收入是如何核算？

十八、村集体如何规避补偿资产二次转让的税负？

十九、工改工的土地收益金是如何缴纳的？

总结