市场经济就是法治经济，市场主体无时不在跟法律打交道，企业经常比在物权和担保法律方面出现问题，导致企业损失惨重。为了保护企业依法经营，防范企业经营风险，在本课程中将引用企业经营过程中数十个真实案例，以案例引出知识点，同时分享实用策略，为企业家经营企业保驾护航！

1、让学员系统了解企业经营中在物权、担保方面的法律风险； 2、让学员思考、探索法律风险形成原因； 3、通过案例教学，让学员掌握风险化解策略； 4、培养学员经营企业具备法商思维。

**部分 《物权法》相关法律的效力及适用

 一、《担保法》与《物权法》对同一事实和行为作出了不同规定的，应当适用《物权法》。

二、《物权法》没有规定而《担保法》及司法解释有明确规定的，应当适用担保法及司法解释的规定。

第二部分 《物权法》中担保物权对商业银行信贷业务的有利影响

一、抵押合同生效与抵押权的设立，理顺了抵押合同与抵押权的关系。

二、确立不动产统一登记制度，规范了登记行为。

三 设立预告登记制度防范“多重抵押”。

四、明确了不动产登记簿和不动产权属证书的关系

五、明确了登记错误赔偿责任。

六、法院裁定以物抵贷的，自裁定书生效之日起取得物权

七、物保优于人保的法定规则被当事人意思自治所代替

八、扩大了抵押物的范围和抵押种类

九、确定了房、地合一的房地产抵押的基本准则。

十、**高额质押的贷款担保方式合法化

   1、放宽了**高额抵押权担保的债权范围

  2、规定在一定条件下**高额抵押担保的债权转让的，**高额抵押权也可转让。

3、明确了抵押人的债权确定事由。

十一、有效降低抵押实现的成本

十二、完善了抵押权实现的方式

十三、明确了基金、股权和应收账款质押登记机构，保障了质权告示性。

第三部分 《担保法法》在商业银行信贷业务中的具体运用

一、灵活应用担保方式，积极拓宽企业融资渠道

   1、灵活运用**高额担保方式，简化循环贷款操作流程

   2、适当行使浮动抵押权，将企业期得经济利益纳入信贷监控范畴

二、注重担保物权的落实，促进担保方式与内容的有机统一

   1、变房、地分离抵押为房、地合并抵押，合理确定房地产抵押价值。

   2、充分运用当事人意思自治原则，合理取消保证人先履行抗辩权。

   3、对及时履行预告登记转登记手续，确保按揭抵押的有效性。

   4、注重物权事前实践调查，切实防止担保的形而上。

三、切实履行物权担保公示制度，确保担保的合法性。

四、及时采取有效措施，依法实现担保物的优先受偿权。

   1、将转让抵押物告知义务调整为强行同意，有利于抵押物的监管。

   2、明确了担保财产毁损、灭失、被征收后的补偿金优先受偿，为商业银行依法享有相关追索权提供了法律依据。

   3、赋予抵押权人有权享受抵押财产扣押后的孳息。

   4、银行在接受抵押物或质押物时应注意区分《物权法》关于担保物的不同规定，防止担保物权出现瑕疵，危害自身债权安全。

   5、银行可以依据**高额质权的规定办理有关融资担保业务，大大简化了设立担保的手续，方便了动产和权利质押贷款的循环操作，配合继续性交易的发展，更好地发挥抵押担保的功能。

第四部分 《物权法、担保法》对银行信贷业务的不利影响及应对措施

 一、《物权法》与《担保法》并存，造成法律适用上的困难

 二、有关主从合同效力的规定对贷款人与借款人签订的借款合同效力提出了更高要求

 三、未明确规定普通债权可以质押

 四、规定独立担保条款无效.

 五、接受异议登记期间的不动产作为抵押物将面临无效的风险

 六、以预告登记的不动产抵押的，银行抵押权面临落空的风险

  针对预告登记制度，银行必须注意并做到以下几点：

   1、对开发商先预售房屋，后欲以预售房屋在银行办理抵押贷款的，要坚决拒绝。

   2、开发商先以土地使用权或者在建工程进行抵押，后预售房屋情况下，银行抵押权的实现问题。

   3、不能把同意转让抵押房屋与同意解除抵押相混淆。

   4、银行在接受预告登记的不动产抵押时，应当予以特别记载和关注，并督促抵押人及时办理正式的登记手续，以防抵押权落空。

七、法院裁定以物抵贷未办理登记的，不得处分。

 八、缩短了担保物权行使的时间

 九、企业以将来的动产抵押的，银行抵押权存在落空的风险

 十、怠于行使质权造成损害的，质权人应承担民事责任

 十一、动产质押范围的扩大以及浮动抵押制度的创设对银行的贷款决策和贷后管理工作提出了更高的要求

第五部分合同商战有策略，兵法之道必掌握

 一、以始为终

1、顺向思考难全面、合同目的先定盘，以终为始逆向推，环环相扣才防患。

   2、以战止战争主动，违约赔偿订分明，对方如敢不诚信，付出代价到心痛！

二、签约意向细考察，邀约承诺学问大，戒贪戒躁防欺诈。

1、知己知彼百战胜，资信调查要先行，条款策略先制定。

2、定订二字义不同，九“金”所指要分清。

三、合同签订防陷阱，否则坑你没商量！—签订合同要“滴水不漏”

1、张冠不可李戴！——合同主体要分清

2、合同条款细思量，必备条款全列上，利己防他看攻防

1）权利义务列分明，时间地点标注清；数量质量看清楚，验收付款重中重；违约损失怎么办？维权救济不可轻。

2）书面合同**可取，口头电子行为证；

3）本人亲签或盖章，委托他人要授权，异地委托看公证。

四、合同履行风险多，步步为营固证据，三大权利要善用

   1、己履彼违不可测，中途变更也很多，环环相扣留证据，失诚信者付代价！

   2、同时不安先履行，三大抗辩怎么用？“察言观色”常关注，不好苗头早防控。

五、违约损失怎救济？合同约定要清晰；定金违约或赔偿，争取利益**大化。

六、维护权益重证据，撤销代位多措举

七、法律也有保质期，超期权益难支持