商业项目立项和运营要素

1. 商业项目的几种形态及其特征

1.1 购物中心—自己统一管理他人分散经营的集合体

1.2 百货商场—自己管理自己经营的集成商

1.3 专业商场—横向关联纵向深入的平台

2. 专业市场的转型

2.1 把专业从全部化作一个业态构成

案例一：从宜家家居到英特宜家“荟聚”

2.2 从单一业态变成关联业态的合成

案例二：上海世贸商城租赁面积构成的转变

3. 一般商业体的业态构成及其要素

3.1 市场因素决定业态和配比

3.1.1 通常商业体的业态种类和比例

3.1.2 影响业态配比的原则和要点

3.2 区位决定租金水平

3.2.1 两种租金定价方式

3.2.2 租金收取的三种模式

案例三：某购物中心主力租户的租金制定和重新谈判复盘

3.3 管理能力决定收益的提升和速率

3.3.1 商业的基础文件种类

3.3.2 制度和规范决定了运营的质量

案例四：从某商场的追租过程看规范操作的效果

4. 业态导入需要考虑的方面

4.1 建筑物本身的特点影响了导入的业态

4.2 原有管理体制影响了品牌资源的构成

5. 运营指标体系的构成

5.1 管理端指标体系和标杆—坪效和客流

5.2 租户端指标体系和市场标准—租售比和提袋率

6. 购物中心推广手法和效用

6.1 市场推广的四个功用

6.2 购物中心三个不同阶段不同的推广手法

6.3 市场推广与租金收益

6.4 评判市场推广效果的标准

案例五：某商业体推广策划过程与收益介绍

7. 客户服务

7.1 开发商或商运管理公司与客户的关系  用真诚还是强调技巧

从租户经营角度出发，而不仅是商管公司管理的方便，是处理客户关系的准则。

案例六：SARS期间客户租金的处理及其过程

7.2 营业环境

案例七：餐厅抽烟事件及其在公众圈内的影响

8. 物业服务品质对于商业体经营阶段的保值和增值

8.1 保洁

案例八：一个清洁外包公司的寻找引出的物业保值

8.1.1 对于不锈钢制品的保洁原则

8.1.2 洗手间的保洁标准和服务细节

8.1.3 公共区域地面的保洁工具和不同作用

8.2 保安（秩序维护）

8.2.1 安全岗位设置和排班的方法

8.2.2 监控中心和消控中心

8.2.3 商户后备钥匙的管理方法及原因

8.2.4 车库秩序维护对经营的影响

8.3 工程设施设备的维护和保养

预防性检修制度的订立及其意义

案例九：一购物中心插接箱事故的防范