课程背景：  

首先，随着营改增工作的**终完成与土增税立法征求意见的出台，此一税种的长期性立现，瞻前同时更要顾及当下，纷繁复杂的土增规定背后如何保有自已的一方利益值得关切；

其次，由于增值税对地产企业会计核算的变更，对土地增值税清算工作也将带来巨大影响，在清算收入、清算成本的确认、税金的扣除等各方面相比营改增之前都将发生重大变化；

**后，土地增值税按项目清算与企业所得税按年度汇算紧密相关，其间的影响确需结合解读。

课程收益：

1、对土增税清算程序有清晰理解，

2、对房地产开发流程中涉税难点有精准防控，

课程时间：1-2天，6小时/天。

课程对象：企业中高层管理者、财务总监、审计总监、财务（审计）经理及财务、审计人员等

课程方式：讲师讲授、案例分析、讨论提问、互动点评、课程总结

课程提纲

**讲  土地增值税清算单位

1．土地增值税清算时清算项目到底应该分为几类？

2．清算单位内各类核算对象，是否能够合并清算？

3．如何把握“国家有关部门审批的房地产开发项目”、“分期开发的项目，以分期项目为单位清算”、“一次性取得土地，分期开发”？

4．商住一体楼土地增值税计算及应对技巧

5．对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税？

6．房地产企业的建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行清算？

第二讲  土地增值税清算时点确定

1、土地增值税清算到底应该掌握在那个时点进行？

2、清算时点确定应注意的事项及涉税风险

3、税务征管与稽查部门对清算审核的职责划分，什么时候才需要由稽查介入

第三讲  土地增值税清算项目收入

1、如何计算土地增值税清算收入，一般计税方法与简易计税方法下收入的不同计量方法，财会（2016）22号对地价款的认定与土增税的差异分析与调整

2、如何计算土地增值税预征税款，预收款与预征税款的会计处理与税收差异，

3、价格明显偏低且无正当理由的理解与抗辩，如何利用资产评估理论来操作

4、关联方销售的企业所得税与土地增值税处理歧异，两种税处理不一致的税企争议

5、安置房与回迁房过程中的土地增值税视同销售收入处理

6、通知清算与法定清算对土地增值税计税收入的影响，跨营改增节点的收入确认差异问题

7、地产公司土地增值税、增值税、企业所得税三个税种的纳税义务发生时间与会计确认收入口径的差异，哪些方面存在巨大的税会差异，增值税抵减销项税额、待认证进项税额、期末余额等科目与地产企业特殊性的结合剖析，

8、地产公司有哪些代收费用，增值税与土增税对代收费用性质认定与规则要点

第四讲  土地增值税清算扣除项目

1、招拍挂拿地业主与项目业主不一致时的土地成本扣除分析，

2、企业外购烂尾楼盘发生时相应加计扣除基数分析

3、 成片受让土地、分期开发时，如何确定已转让部分应分摊的土地使用权金额？

4、政府补助准则修订对土地增值税计税成本的案例分析

5、红线外支出在广东省的土增税前扣除条件分析

6、相对独立楼盘与上下一体楼盘对土地成本分摊方法争议分析

7、土地一级开发与招拍挂对土增成本的影响

8、建筑施工企业适用简易计税方法与一般计税方法对地产公司土增税计税成本的影响，

9、基础设施费和公共配套设施费的定义与区别，地下车库的土增税处理与企税处理区别，广州杭州等土地出让方式改革对上述设施成本扣除的影响，

10、装修支出能否加计扣除，对设备与建筑物的不同理解引发的争议分析

11、开发间接费用，同一项目是否可采取不同的房地产开发费用计算扣除方法？纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数？人防异地建设费在江苏是否可以加计扣除？企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用如何扣除，

12、开发费用（销售费用、管理费用、财务费用），利息扣除的涉税风险点，房地产企业像个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可以在本单位扣除吗？取得“委托银行借款”费用是否可以全额扣除？开发用地缴纳的土地使用税如何处理因土地纠纷发生的诉讼费、律师费如何扣除， 物业启动费在计算土地增值税时能否扣除？如何区分作为成本的开发间接费用与作为期间费用的开发费用？

13、与转让房地产有关的税金包括哪些，如何计算扣除

14、加计扣除项目的计提基数问题，利用临界点避税问题

15、哪些票据不得扣除，哪些票据可以按成本核定扣除，在核定四项成本时如何保护权益，增值税发票种类、抵扣要点、失联与失控发票定义区分、虚开与代开的区分、事后取得发票处理等

16、地产自持商铺转让是否需要清算，是否可以按核定征收？

第五讲  土增税清算实际案例

1、某市土增成本项目分摊方法争议案，立法上“或”字的含意以及分摊方法“合理性”的判断，

2、某省市两级地税局因一个税务处理决定书公章导致的土增税败诉案，一个1.2亿的案子**终分文不取的实例分析

4、某市核定征收土增税争议案，查帐征收与核定征收的差异及利用，核定征收不得加收滞纳金及罚款，不得追溯往年，某企业从稽查初查1.8亿到**终定案0.2亿的过程分析，

5、某省局文件关于普通标准住宅认定被废止的幕后争议案

6、土地增值税筹划常见案例，利用临界定筹划、利用分期筹划、利用清算方法筹划、利用分摊方法筹划、利用拆迁还建筹划等

第六讲  土增税立法征求前瞻

1、集体土地流转成为催动农村内生消费的潜在动力；

2、土增税征求意见的亮点前瞻

3、稳健货币政策对楼市的影响

4、普惠性与结构性减税对楼市的影响

5、供给侧结构性改革对楼市的影响

课程总结与回顾

1. 课程主要内容总结与回顾

2. 答疑解惑