课程背景：

****召开的会议明确要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新。可以预见，今后五到十年，都市圈和城市群加快发展将是中国经济增长的新风口，区域一体化、产业下沉、消费下沉、新基建等必将带动新的投资和消费，从而为城市更新片区综合开发注入新的动力。

EOD模式是生态环境导向的城市开发（EOD）模式，以生态文明思想为引领，以可持续发展为目标，以生态保护和环境治理为基础，以特色产业运营为支撑，以区域综合开发为载体，采取产业链延伸、联合经营、组合开发等方式，推动公益性较强、收益性差的生态环境治理项目与收益较好的关联产业有效融合，统筹推进，一体化实施，将生态环境治理带来的经济价值内部化，是一种创新性的项目组织实施方式。随着国家城市化进程推进和政策调整，片区开发已经成为当下**重要的开发模式，成都院也积极参与其中，由于片区开发项目特有的商业逻辑和其具有的复杂性和系统性，以及在合规、投资、融资等方面更高的要求，因此有必要对相关人员进行培训。

培训对象：

以财务、资金和投资管理人员为主，同时公司参与片区开发业务的相关人员也会参加。

培训目的：**此次培训让大家对片区开发有系统全面的认识，深刻理解片区开发模式

课程大纲：

**讲：城市更新片区综合开发投资价值和顺势而为

一、城市更新片区综合开发的基本内涵

1) 城市更新片区综合开发价值和政策分析

2) 城市更新片区综合开发六大适用范围

二、城市更新片区综合开发的市场机会

1) 城市更新片区综合开发是一项复杂性系统性的投资建设活动

2) 区综合开发在2020年呈现出四大特征表现

3) 数说城市更新片区综合开发

根据项目规模统计，累计规模排名前三的城市群分别为：

**：成渝城市群

第二：京津冀城市群

第三：长三角城市群

城市更新片区综合开发项目按省份统计前十榜单

三、热点领域

PPP综合信息平台项目管理库来看，城市更新片区综合开发的热点领域可归纳为四方面：

1) 枢纽功能区，包括高铁新城、临空经济区、地铁综合体等；

2) 产业新城，包括科技新城、科技小镇、智造小镇等；

3) 文旅康养片区，包括康养小镇、文化旅游城、文旅小镇等；

4) 城市更新项目，包括功能区提升、棚户区改造、城中村改造等。

第二讲：片区合作开发类项目社会投资人投资回报的合规性

1、能否约定“先预算后实施”的投资回报原则

2、能否在合作开发协议中约定采用“（融资）F EPC”的融资建设模式

3、能否要求政府对社会投资人的投资款项提供相关的保障

4、能否约定将政府留存相关税收、非税收入部分，列入财政预算全额拨付给甲方，作为甲方支付项目开发费用的资金来源，全额支付至项目公司

5、能否约定将建设用地出让金中地方政府留存款提留后的剩余资金，作为支付项目开发的费用，全额支付给项目公司

6、片区土地开发土地出让收入或收益分成能否作为项目还款来源

第二讲：EOD模式的核心价值

1、 片区生态价值体系重建：营建集“获得感、满足感”为一体的富生态价值体系；

2、 片区产业价值体系重建：EOD模式下可实现性来引领产业价值体系重建；

3、 片区绿色可持续发展价值体系重建，是覆盖整个项目的生命周期；

4、 片区“碳达峰碳中和”价值体系建设：“3060”作为重大国家战略

第三讲：EOD模式中资金筹措方式

1. 各个城市合伙人（社会资本）以自有货币资金、留存收益（盈余公积、未分配利润）、净利润作为对本项目投资的重要出资来源。

2. 城市合伙人（社会资本）公开或定向增发股票方式筹集资本金。

3. 引入股权投资基金

4. 城市合伙人（社会资本）可**发行永续债等方式筹集项目资本金。

5. 其他建设资金来源

结合国内同类项目的现行主流筹资模式，城市合伙人（社会资本）可以如下渠道筹集其余建设资金，具体包括但不限于：

①　以应收账款为基础资产进行融资

②　以项目公司为主体向银行贷款

③　以政府购买服务合同来融资

④　股东借款

⑤　其他融资渠道

第四讲、城市更新片区综合开发类PPP模式风险分析

1、关于ABO模式

（1）ABO模式下授权项目业主应经过竞争性程序

（2）采用政府购买服务的ABO模式

（3）采用特许经营的ABO模式

（4）**ABO实施的委托建设运营开发区模式

2、关于“F EPC”模式

（1）“F EPC”模式是工程建设领域的融资模式。

（2）BT建设模式

3、大多数片区合作开发类项目采取的是“成本认定＋合理收益”

4、关于片区合作开发类项目的回报机制和风险实务中应注意的问题：

1、合作协议约定的“先预算后支付”原则。

2、对于符合政府付费或缺口补助的项目，应遵循“按效付费”的原则。

3、对于符合政府付费或缺口补助的项目，应遵循“按效付费”的原则。

4、对社会投资人的融资或投资回报，政府方禁止也无义务提供相关的保障。

5、约定“将政府留存相关税收、非税收入部分，列入财政预算全额拨付给甲方，作为甲方支付项目开发费用的资金来源，全额支付至项目公司”；

6、约定“将建设用地出让金中地方政府留存款提留后的剩余资金，作为支付项目开发的费用，全额支付给项目公司”等内容时

7、应结合合作开发的模式以及财政部门预算管理的相关规定确认。

5、城市更新片区综合开发的规划实践

①　开发目标：明确片区可以扮演的角色

②　发展定位：提炼片区的特色与个性

③　功能构建：形成亮点突出的功能产业体系

④　空间布局：实现对功能产业体系的落地规划

⑤　实施路径：利用好政策驱动、资本驱动、产业驱动三级驱动力

第五讲：片区开发项目中实施投融资模式【案例】

1、PPP 有例数据服务 投资决策支持平台

2、城市开发综合运营专家

①　成都东部新区创意产业园

②　四川（成都）自贸区东部新区片区

第六讲：展望与建议

1、城市更新片区综合开发将是未来10年城市发展升级的主要手段

2、少关注运作模式的名称和表象，多关注业务逻辑的内涵和原理

3、核心方法论-投融资规划

总结 交流