课程背景：

  2020年，国家出台新的税收法规政策较多，其中包括多项支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控的有关税收政策。由此引起年度企业所得税汇算清缴的变化不同于往年。

如何提前筹划准备，切实做好土地增值税清缴工作，是房地产企业面临的重大课题之一。

课程收益：

一、掌握土地增值税清算法规政策要点；

二、掌握清算土地增值税准备与五个关键点；

三、把握土地增值税清算应注意的八个问题；

四、把握土地增值税清算十项成本费用不得扣除；

五、把握土地增值税预缴与清算方法；

六、把握成本扣除项目中的九个漏税风险点。

课程时间：2天，6小时/天

授课对象：企业财务、税务人员和相关岗位

授课方式：故事案例导入、讲授、案例分析、课间活动、讨论提问、互动点评、课程总结

课程内容：

导  入  土地增值税清算法规政策要点解析  

**讲  清算土地增值税准备与五个关键点

一、 清算土地增值税准备

二、 清算土地增值税五个关键点

（一)清算单位的明确

（二） 清算条件的重新界定

（三） 系统规定了非传统销售方式处置开发产品的税务处理

（四） 对扣除项目的规定

（五） 清算后再转让房地产的处理

第二讲  土地增值税清算应注意的八个问题

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

三、房地产开发费用的扣除问题

四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

六、关于拆迁安置土地增值税计算问题

七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

第三讲  土地增值税清算十项成本费用不得扣除

一、 暂扣的工程质量保证金，未取得发票，计算土地增值税时，不得扣除

二、 土地逾期开发，缴纳的土地闲置费，计算土地增值税时，不得扣除

三、 利息上浮幅度超过规定标准的部分，计算土地增值税时，不得扣除

四、 超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，计算土地增值税时，不得扣除

五、 实际发生的成本费用，未取得有效凭证，计算土地增值税时，不得扣除

六、 企业预提的成本费用，除另有规定外，计算土地增值税时，不得扣除

七、 除财务费用外的其他开发费用，超过土地及开发建设成本5%的部份，计算土地增值税时，不得扣除

八、 与清算项目无关的成本费用，计算土地增值税时，不得扣除

九、 不因企业原因发生的纳税评估费用，在计算土地增值税时，不得许扣除能提供已支付的地价款凭据的，计算土地增值税时，不得扣除

十、 因企业原因发生的纳税评估费用，在计算土地增值税时，不得许扣除

第四讲  土地增值税预缴与清算方法

一、预征的方法

二、汇算清缴的方法

（一）清算时间的确定。

（二）收入的确认

（三）扣除项目金额的确定。

（四）未出售产品相关事项的确定。

（五）应纳税额的计算。

案例分析

第五讲  成本扣除项目中的漏税风险点之一

“甲供工程”业务重复扣除“甲供材料”成本少缴纳土地增值税

一、房地产企业重复扣除“甲供材”成本少缴纳土地增值税的操作流程

二、案例评析

（一）案情介绍

（二）含“甲供材”金额签合同工程结算的涉税风险分析

1、含“甲供材”金额签订合同的工程结算方法：总额法和差额法

2、选择总额结算法的税收风险分析

3、含“甲供材”金额签合同无税收风险的工程结算法：“差额结算法”

4、分析结论

第六讲  成本扣除项目中的漏税风险点之二

多个开发项目共同发生的拆迁补偿（安置）房成本，没有按照开发项目正确分摊，从而导致先开发的项目少缴纳土地增值税，后开发的项目多缴纳土地增值税，没有按照土地增值税的纳税义务时间缴纳税款。

一、多个开发项目共同发生的拆迁补偿（安置）房成本，在各个开发项目清算土地增值税时的分摊依据分析

二、案例评析

（一）案情介绍

（二）涉税风险分析

第七讲   成本扣除项目中的漏税风险点之三

未将拆迁补偿房进行“视同销售”处理，从而少缴纳土地增值税；同时以拆迁补偿房的建筑成本确认拆迁补偿房置换被拆迁人土地建筑物的交换成本致使房地产企业土地增值税清算时少扣除成本，从而多缴纳土地增值税。

一、 税收政策解读

二、税收政策应用

第八讲 成本扣除项目中的漏税风险点之四

土地增值税清算时，没有将平常会计核算计入“房地产开发成本——开发间接费用——利息费用”的利息支出调整至财务费用中计算扣除，从而少缴纳土地增值税。

一、 税收政策解读

二、案例分析

（一）案情介绍

（二）涉税分析

第九讲  成本扣除项目中的漏税风险点之五

扩大“开发间接费用”的扣除范围从而导致房地产企业少缴纳土地增值税。

一、房地产企业土地增值税清算中允许扣除的“开发间接费用”范围

二、房地产企业会计核算“开发间接费用”的企业会计制度规定

三、税务征管部门重点审查以下8项费用在土地增值税清算中的处理

第十讲  成本扣除项目中的漏税风险点之六

房地产企业以不合法有效的土地成本凭证作为土地增值税清算时的土地扣除成本，从到导致少缴纳土地增值税。

一、、房地产企业以不合法有效的土地成本凭证的类型

二、扣除土地价款的相关法律依据

三、房地产企业计算土地增值税允许扣除的土地成本的税务要求

第十一讲  成本扣除项目中的漏税风险点之七

将装修成本中的软装成本计入“开发成本”从而少缴纳土地增值税。

一、税法只规定土地增值税前可以扣除“装修费用”而没有规定可以扣除“装饰费用”。

二、装修工程中含有的动产设施不可以作为建筑装修成本在土地增值税前扣除

三、分析结论

第十二讲  成本扣除项目中的漏税风险点之八

将不属于土地增值税扣除的成本范围纳入扣除从而少缴纳土地增值税。

一、土地增值税税前扣除的成本扣除范围界定

二、企业所得税税前扣除的成本扣除范围界定

三、土地闲置费属于企业所得税成本扣除范围，但不属于土地增值税成本扣除范围

第十三讲  成本扣除项目中的漏税风险点之九

将20年以内使用无产权车库的建设成本从土地增值税税前扣除从而少缴纳土地增值税。

一、相关法律依据分析

二、房地产企业收取购买者20年以内非人防设施改造的无产权车库使用费的车库成本不可以在土地增值税税前进行扣除。

三、分析结论

第十四讲  课程总结