【课程背景】

 《**关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》要求，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。可以展望，房地产行业将步入一个新的发展阶段，房地产税收制度特别是土地增值税政策也将面临重大调整。

 当前，国家在大力推进减税降费政策出台落地的同时，也在积极组织财政税收收入。针对房地产开发已完工项目，正在紧锣密鼓的开展土地增值税清算工作，要求对已完工三年以上的开发项目清算比例要到达100%。土地增值税清算对在税收上存在一些不规范行为、有较大历史遗留隐患的企业，特别是虚开增值税发票虚增开发成本的项目，将面临一次严峻的风险应对考验。

  本课程根据近年来土地增值税清算中的重点税务事项，结合税务总局和各地土地增值税清算政策，由著名财税专家帮助您全面梳理土地增值税管理环节存在的重点、难点及疑点问题，结合申报表拆解清算流程、案例剖析清算审核中税企分歧和土地增值税主要税收规划方法，助力财税管理人员应对房地产项目的清算收官，降低税收清算风险，为企业带来实实在在的税收效益。

【课程收益】    

1．全面梳理土地增值税清算审核流程的关键问题；

2．深入分析土地增值税清算收入、扣除项目的政策和审核的重点；

3．详细讲解项目清算对象、开发成本范围、共同成本分配方法；

4．解析当前土地增值税几种主要规划方法及运用；

5．与专家零距离交流，解决财税实际工作中的疑难问题。

【课程大纲】

一、2024年房地产税务稽查重点、**新税务稽查形势

1．2024年税务稽查工作重点行业

2．2024年房地产税务稽查重点土地增值税清算

3．企业接受虚开增值税发票特征和重点分析

4．展望完善房地产税收制度和土地增值税政策变化

二、土地增值税清算程序实务解析

【案例】企业拒不办理土增清算申报虚增开发成本被税务稽查补税罚款逾2.4亿元

【实务问题1】土地增值税清算必要重视的几个实操问题？

【实务问题2】土地增值税清算税务核算关键要点有哪些？可否利用清算条件规划

土地增值税？

【实务问题3】土地增值税征税范围、**小清算项目单位的划分和清算对象分类

【实务问题4】土地增值税的预征，哪些类型房产不预征土地增值税？

简易计税和一般计税项目土地增值税预征比例可否选择？

【实务问题5】土地增值税清算条件划分：自行清算和通知清算。销售(预售)许可

证在清算中起什么作用？

【实务问题6】清算期间企业销售开发产品是预征土增税，还是直接纳入清算？

【实务问题7】土地增值税清算中主要提供哪13种主要材料？

提交材料需要注意的问题是什么？

【实务问题8】什么情况下土增税可以实行核定征收清算？无法取得发票的开发成

本如何核定？核定征收实际税负低于或高于核定征收率如何处理？

【稽查核定征收案例】惠州市某区税务局土地增值税清算审核意见交换通知

【实务问题9】土增税清算申报表的填报要素及要点分析，清算面积是如何确认的？

【实务问题10】土地增值税清算中要注意哪13个风险识别点？

【实物问题11】土地增值税清算中税务稽查衔接管理，什么情况下税务稽查会介入

土地增值税清算？

三、土地增值税清算收入实务解析

【清算案例】海南某地房地产公司土地增值税清算发现的主要问题

【实务问题1】土地增值税项目清算收入的范围及三步确认法

【实务问题2】项目清算收入中存在价格偏低有正当理由的四种情形认定

【实务问题3】应收未收款房款、违约金收入、延期付款利息是否计入清算收入？

【实务问题4】折扣折让销售、附赠车位销售等、销售退回，面积补差等，如何计

算清算收入？

【实务问题5】土地增值税应税收入为不含税价的二种计算方法。简易计税和一般

计税项目土地增值税清算收入金额如何确定？案例解析抵减销项税

额的增值税是否要增加土地增值税清算收入及会计处理

【实务问题6】案例分析回迁安置房视同销售收入如何确定？拍卖土地中的配建保

障房可否计入开发成本，账务如何处理？

【实务问题7】转让或出租地下车位收入是否纳入土地增值税清算收入？车位对应

成本如何扣除？地上配套设施成本是否分摊计入地下车位？

【实务问题8】营改增前销售的项目在营改增后清算的，清算项目收入如何确定？

【实务问题9】各种代收款项是否计入清算收入？

【实务问题10】清算完毕后，销售剩余尾盘取得的收入，如何进行土地增值税清算

申报？

【实务问题11】开发产品什么情形下按旧房计算缴纳土地增值税？

旧房与新房缴纳土地增值税的税负差别

四、土地增值税清算扣除项目实务解析

【实务问题1】土地增值税清算中的5大扣除项目。开发成本与企业所得税开发成

本范围是否相同？

【实务问题2】扣除项目应取得合法有效凭证包含哪几类？清算资料不符合要求或

不实是指哪些情形？

【实务问题3】母公司付款拿地，将土地成本票据转移给项目子公司开发，要符合

什么条件？拍地和拆迁中，收到政府返还补助资金要调减土地成本

和拆迁补偿费成本吗？税务审核取得土地使用权支付金额和土地征

用及拆迁补偿费时重点关注是哪些？

【实务问题4】土地成本和拆迁补偿费成本如何确认？营改增后，一般计税项目开

发成本和拆迁补偿费可以抵减销项税额，其土地成本和拆迁补偿费

成本是否需要调减？

【实务问题5】回迁安置房、配建保障房成本是否可以计入拆迁补偿费扣除？

【实务问题6】土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除？

【实务问题7】在政府土地出让时，纳税人**“招拍挂”方式取得土地，所支付

的拍卖佣金能否扣除？

【实务问题8】税务机关是怎样发现隐蔽工程中的秘密？

【实务问题9】土地增值税清算成本可以按照企业所得税政策预提吗？

【实务问题10】取得开发成本发票及票据，哪几类会被税务机关认可？

【实务问题11】开发过程中缴纳的政府许可规费计入开发成本还是开发费用？

【实务问题12】建筑安装成本偏高如何处理？税务部门审核建筑安装工程费时关

注的重点有哪些？

【实务问题13】送车位、送装修，车位成本和装修成本，允许计入开发成本扣除吗？

【实务问题14】公共配套如何认定？红线外的公配实施如何处理？移交政府配套设

施，并收取部分补偿款，如何计征土地增值税？税务部门对公共配

套设施费审核关注重点是哪些？

【实务问题15】持有、出租、销售人防车位和非人防车位，在企业所得税和土地增

值税的处理上是一样吗？

【实务问题16】政府性基金和行政事业性收费怎么处理？非临建售楼中心或工程管

理中心等，是否允许作为开发成本扣除？

【实务问题17】营销设施建造费和项目管理费是否允许作为土增税的开发成本？

【实务问题18】开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）扣除政策分析，利息

费用资本化起始时间和终止时间？买地的利息费用可以计入开发

成本扣除吗？如何界定开发间接费用范围？

【实务问题19】土地增值税清算时，税金及附加什么情况下能全部扣除？

什么情况下不能全部扣除？

【实务问题20】加计扣除政策分析，转让哪些开发产品不能加计扣除？

哪些企业卖房不能加计20%扣除？

【实务问题21】扣除项目在不同清算对象中的3种分配方法，包括占地面积法、建

筑面积法以及其他合理方法等的选择使用，连体楼土地成本和开发

成本如何分摊？

【实务问题22】特殊事项的土地增值税处理，包括合作建房、合作开发、房地产投

资、股权转让、委托代建、资产重组等

【实务案例】中关村产业园REITs搭建中的税务处理

五、案例分析土地增值税主要税收规划方法及风险

1．开发项目多产品分期开发前期项目报备规划

2．新公司一般纳税人登记的选择时点

3．销售中实物赠送与价格折扣的税收规划

4．价外费用关联单位分解代收收入

5．企业以房抵偿债务重组的财税处理规划

6．成本费用发票取得的规划及风险

7．关联方交易的税收规划及风险分析

8．车位和滞销房产低价转让的合规处理

9．转让开发项目与合作开发规划

10．土地增值税核定征收方法选择运用规划

11．项目公司简易注销、一般注销和合并注销的选择

12．土地征用补偿收入免征土地增值税的选择规划