【课程大纲】

一讲：营改增后的房地产企业6大会计核算难点处理

1．房地产企业支付建筑企业部分工程款，拖欠部分工程款的会计核算及案例分析

2．房地产企业底商和城市综合体分期抵扣增值税的会计核算及案例分析

3．房地产企业扣除土地款、拆迁补偿款及政府行政规费差额征增值税的会计核算及案例分析

4．房地产企业预收账款的会计核算及开具

5．房地产企业土地返还款的会计核算及案例分析

6．甲供材的会计核算

第二讲：房地产开发企业税务风险管控一法宝之“合同控税”

一．合同控税缘由

(一) 合同、业务流程与税收的关系

1．企业税收的三大环节：产生环节、核算环节和交纳环节

2．降低企业税负的关键环节：合同签订环节

案 例：某城中村土地改造项目合作协议的涉税风险及应对策略

案 例：某房地产企业与某建筑企业签订包工包料合同中的涉税处理分析

3．合同决定业务流程，业务流程决定税收

案 例：门窗铝合金安装的四种不同业务流程下的涉税分析

(二) 合同中的涉税条款分析

1．纳税义务时间的涉税条款

⑴ 建筑企业和房地产企业增值税纳税义务时间的政策法律依据分析

⑵ 建筑企业的增值税纳税义务时间的确定

⑶ 房地产企业的增值税纳税义务时间

案 例：某施工企业与房地产公司工程进度结算款的增值税纳税义务时间、开具和账务处理

案 例：某房地产企业收取“诚意金”的增值税纳税义务时间分析

案 例：某房地产企业已签合同未收款的增值税纳税义务时间分析

2．土地使用税的纳税义务时间条款

案 例：土地投标合同中没注明土地交付使用时间而多缴税的分析

3．合同中的违约金和定金条款

⑴ 房地产企业收取或支付客户违约金的涉税处理

⑵ 房地产企业没收或支付客户定金的涉税处理

⑶ 房地产企业收取或支付建筑总承包商违约金的涉税处理

⑷ 房地产企业收取或支付材料供应商违约金的涉税处理

二．房地产开发企业合同节税的12种合同签订技巧

1．与建筑企业签订总承包合同的增值税计税方法选择的税收风险及控制的合同签订技巧

2．“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧

3．“三流不一致”的增值税进项税金抵扣的合同签订技巧

案 例：某企业“三流不一致”情况下签订三方协议的涉税分析

4．全面营改增后的采购合同节税签订技巧

5．房地产企业以房抵建筑商工程款的合同节税签订技巧

案 例：建筑商用以房抵工程款的房屋抵材料款的合同节税签订技巧

6．房地产企业投资建设项目外的公共基础设施为代价低价获得拍卖土地的合同节税签订技巧

案 例：兰州某房地产企业投资建设项目外的黄河大桥为代价低价获得拍卖土地的合同节税签订技巧

7．广告合同的节税签订技巧

案 例：某广告代理合同的节税签订技巧分析

8．房地产企业将土地变更到其全资子公司名下开发节税的签订技巧

9．房地产企业免收租金出租自持商业或城市综合体的税收风险及控制

案 例：某公司出租房屋免收租金期间的房产税风险分析

10．营改增后的混合销售行为节税的合同签订技巧

案 例：某铝合金门窗生产安装企业混合销售行为节税的合同签订技巧

案 例：某建筑企业混合销售行为的合同节税分析

11．混合性投资或假股真债的合同节税签订技巧

案 例：某房地产信托融资的纳税筹划分析

12．房地产总公司招拍挂拿地，项目公司开发扣除土地成本的合同签订技巧

第三讲：房地产开发企业税务风险管控第二法宝之“票据控税”

一．票据控税的关键要点：合同与票据开具相匹配

案 例：房地产开发企业与园林公司签定包工包料合同下的开具技巧

二．房地产开发企业开发全过程中的票据控税策略

(一) 拿地过程中的票据控税策略

1．招挂拍拿地的票据控税策略

2．以路换地或以桥换地的票据控税策略

3．以BT项目拿地的票据控税策略

4．以土地投资入股的票据控税策略

(二) 拆迁过程中现金补偿费的票据控税策略

1．政策性拆迁补偿费的票据控税策略

2．商业性拆迁补偿费的票据控税策略

3．产权调换中周转房支出的票据控税策略

(三) 开发建设阶段的票据控税策略

1．电梯、空调等混合销售项目票据如何开具

2．包工包料工程票据如何开具

3．装饰清包工工程票据如何开具

4．“甲供材”、“甲控材”工程票据如何开具

5．取得的工程违约金如何开具票据

(四) 销售阶段的票据控税策略

1．订金、定金、VIP、诚意金、等如何开票

2．产权的储藏室、车位/库销售如何开票

3．房地产代理、佣金支出如何取得票据

4．“买一赠一”附赠的汽车、车库、家电、家具等如何开具票据

5．代收的水电、燃气、太阳能等费用如何开票

6．交房面积误差如何开具？

(五) 经营租赁过程的票据控税策略

1．售后回租业务如何开具和取得票据

2．租赁期不等额租金收入收取如何开票

3．免租期是否需确认收入并开具票据

4．转租业务如何开具

(六) 其他业务中的控税策略

1．建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金的开具技巧

2．房地产开发企业以“房产、汽车抵建筑企业工程款”的控税策略

3．差旅费、考察费、咨询费、会议费和顾问费的控税策略

4．房地产开发企业扣押建筑总承包方质量的控税策略

5．违约金、赔偿金等违约性质支出的控税策略

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