前言：简析当前房地产公司行业形势

七嘴八舌：

【天变了】白银时代的房地产？  

【融三观】工程 设计 成本三观

【拼基础】房地产工程管理环境  

【管理之道】品质精工 管理精益

**讲：房地产项目工程准备阶段及现场矛盾分析

**节、项目工程现场管理

1、现场管理就是对项目开发进行经营和管理的全过程。

思考：我们在现场经常面对的有那些问题？

讨论：房地产企业工程管理普遍面临的问题

1、越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力；

2、如何肢解分包、分包的范围、 权责多少才是**合适？

3、工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，劳务缺失，

4、低价中标的误区，延伸出解决不完的甲、乙方日常工作矛盾

思考：

1、现场总包管理的矛盾点、消极怠工及停工对抗等危机处理办法

2、总包与分包单位的矛盾点、多发阶段及控制办法

案例：上海市6.27“莲花河畔”倒楼事故

话题：

1、那些是开发商管理原因造成的常见问题    

2、低价中标的游戏：饿死同行、累死自己、坑死业主

3、对内：部门间的矛盾产生的主要原因

4、对外：甲方、监理、总包三方关于项目管理的差异

5、现场管理面对困难与挑战

6、现场管理的**大秘诀

分享1：总承包商日常惯用的8大计谋

分享2：开发商现场管理10大紧箍咒

解读1：甲方、监理、总包现场关系协调.doc

解读2：项目现场管理的常见问题、矛盾及解决建议.doc

案例：某施工现场总包单位对甲方管理抵抗与冲突

结论：

1、选择优秀的合作伙伴是保证质量的前提

2、建立“事前预防、事中管理、事后检验”的工程技术管理方法

第二节、项目工程管理模式分析

1、合作模式分析      

2、关于项目组织管理模式建立（适合自己的就是**的）

案例：标杆企业的组织结构（矩阵式）

讨论：关于“多项目开发综合症”

第三节、开工前期准备阶段管理

1、明确项目生产目标    

2、明确项目部组织架构    

3、总包标段合理划分  

4、制定合理工期        

5、总平面管理策划    

6、工程质量管理组织结构的确定

案例：

1、某施工场地高效布置图对比    

2、总平面策划的施工中有效应用

小结：

前置：工程管理的策划思想—先策后控

科学：工程目标计划与工期制定的合理性

强调：总平面管理策划的重要性

落地：

1、制定项目管理策划书  

2、制定工程质量管理手册

分享

1、万科集团项目管理策划书  

2、中海地产工程质量管理手册

分享：标杆房地产经典项目赏析

我们要学习**优秀的：

1、龙湖地产

2、万科地产  

3、星河湾

4、绿城百合

第二讲：项目工程实施阶段及工程四大核心问题解决  

**节、工程管理四大核心之一--进度管理

1、项目总体计划编制  

2、项目进度目标分解

3、工程管理进度控制  

一级计划：公司2—3年的战略经营计划里程碑

二级计划：项目开发重要节点操作计划

三级计划：各专业部门项目具体实施作业计划

讨论：

1、关于三级进度计划的重要性    

2、计划不力的主要原因分析    

实例分享：如何保证工程关键节点计划有效实施？学习万科三级计划管理体系

2、项目进度计划保证的6项措施

包括：

1、集团关注项目进度计划14个关键节点    

2、做好甲方内部计划编制与协调

3、重点审核总包施工进度计划编制  

4、强化总包单位对施工计划的总协调管理作用

小结：计划执行的稳定性，是项目公司管理能力的集中体现  

第二节、工程管理四大核心之二---质量管理

质量是客户满意度中的保健因子，是企业的生命线，是企业生存与发展的基础。

1、工程质量≠施工质量；

2、工程质量不单纯只是工程管理部门的责任；

分享1：万科相对完善的质量管理理念    

分享2：万科三年质量梦

分享3：万科2015年过程质量评估方案

建议：改进质量先从解决业主投诉做起    

2、过程管理---工程质量管理技能**有效环节

解析：16大过程控制关键环节与实施工具

1、施工组织设计审查                

2、承包商进场知会与交底

3、材料设备选型定版、部品封存      

4、甲、乙供材料进场验收

5、施工质量样板引路                

6、工程质量巡检制度

7、工序检查                        

8、要让问题可视化

9、监理管理                        

10、成品保护

11、实测实量                        

12、例会制度  

13、现场协调                        

14、工地开放日与示范区展示

15、信息协调与资料管理              

16、专业融合之培训与学习

分享：

1、工程样板先行执行效果展示案例及工程样板制的认识与作用    

2、现场巡检之工程现场召开观摩会及工程巡检问题记录

3、万科集团实测实量标准版本.doc

4、集团某项目周例会纪要.doc

5、精细化地产的追求---精工品质、不负匠心不负卿

6、管理施工单位的“紧箍咒”---标准化工程合同

范本1《万科某项目施工总包合同》  

范本2《万科建设工程施工监理合同》

第三节、工程管理四大核心之四---安全管理

安全管理目标：为现场人员提供一个安全的工作环境,使安全意外风险降至**低。一旦发生意外事故，要使事故损失降至**低。

1、安全管理的在工程现场重要性    

2、安全文明施工考核办法

案例：河北张

家口市某小区在建的18层楼，因施工导致起火

分享1、万科现场安全文明施工技术标准;  

分享2、《现场安全文明施工考评表》

分享3、万科某项目安全文明施工管理观摩

坚持：“安全与质量同在、安全与进度互促、安全与效益同在。”

第四节、工程管理四大核心之三---成本管理

施工期间成本控制是公司经营**关心的，做好现场成本管控是项目工程管理的重要职责之一。

1、建立以目标为导向的成本管理体系    

2、建议项目全员、全过程成本控制管理体系

3、分析成本管理中常见的几个问题

注意：

1、聚焦成本进行有效投放；    

2、结构性、敏感性、功能性成本的不均衡投放

价值点：

1、工程对设计阶段成本控制的介入；    

2、施工图纸阶段成本控制

3、工程配合强化项目二次设计管理；    

4、工程实施阶段成本控制

案例：

1、桩基设计与施工现场价值表现；  

2、总包单位安置区砂石料质量施工争议

分享：

1、价值创造---设计变更及现场签证的管控要点

2、价值创造---减少工程签证的四大经典总结

3、工程管理成本控制秘籍----“三个固化”及“五项月结制表单”

小结1：项目工程精细化管理的核心还是人的问题。

理念：先有正确的人；才有正确的事

1、内部管理靠流程；外部管理靠合同

2、没有完美的个人，只有完美的团队；小成功靠个人，大成功靠团队。

小结2：我的三个建议

回顾、研讨及经验交流