房地产业、建筑安装业、金融保险业与生活服务业从2015年“两会”就提出由当前的征收“营业税”改为“增值税”，“千呼万唤不出来，犹抱琵琶将露脸”，2016年3月5日，**总理在政府工作报告中明确指出：从2016年5月1日开始，将“营改增”试点范围扩大到“房地产业、建筑安装业、金融保险业与生活服务业”，确保所有行业税负只减不增。3月8日财政部与国家税务总局联合下发了财税字【2016】32号文与国税发【2016】32文，就“营改增”的组织机构、工作准备、地国税数据移交等工作设定了**后期限，可谓是“山雨欲来风满楼”，“营改增”已到了**后收官决战时刻。“营改增”对于房地产及其相关行业生死攸关，原因在于房地产行业流转税名义税率由原来的5%直接上升到11%，如果房地产行业及与其相关行业不好好应对这场税改，极有可能被淘汰出局。毫无疑问这场“营改增”将对房地产业及其关联行业产生深远的影响。尽管这四个行业的“营改增”总的原则是税负只减不增，但税收负担具体到特定的企业身上肯定是“几家欢乐几家愁”。房地产行业“营改增”迫在眉睫之际，让“破解纳税之道项目组”携手税收大伽张美

中博士为您及您所在的企业答疑解惑，坦然面对，破解“营改解”的沟沟坎坎，

开启房地产业“营改增”应对之旅。

总裁/总经理、财务总经理等企业中高级管理人员

第1讲 增值税的前世今生与述评

1.1 中国大陆增值税的改革历程（1994---2016）

1.2 什么是营业税？营业税与增值税的区别？

1.3 营业税与增值税对企业有什么影响？

第2讲 揭开房地产增值税神秘面纱

2.1 增值税纳税人：一般纳税人与小规模纳税人？如何界定，又有何区别？

2.2增值税的类型

2.3增值税税率：“营改增”核心内容

2.4 什么是增值税进项税，如何确认，什么时候确认？什么时候进项税要转出，如何避免进项税额被转出？…..

2.5什么是增值税销项税，如何计算？销售额如何确定？什么是价外费用，又该如何处理？什么是视同销售，视同销售又该如何处理？什么销售返利，又该如何处理？…..

2.7增值税如何计算的？税负又是如何测算的？

2.8房地产开征增值税后如何与土地增值税相协调？地价款能否进行抵扣序列？

2.9 房地产业有没有增值税税收优惠呢？

2.10 增值税的征收管理：纳税义务发生时间与纳税期限、纳税地点.

第3讲 增值税专用发票

3.1 增值税专用发票构成

3.2增值税专用发票限额管理

3.3增值税专用发票的初始发行

3.4增值税专用发票开具范围与开具要求

3.5增值税专用发票作废如何处理？增值税专用发票红字发票如何开具？

3.6什么是增值税专用发票认证？认证期限？

3.7丢失、毁损、逾期的增值税专用发票该如何处理？

3.8增值税专用发票犯罪类型？及其法律责任？

3.9什么是增值税一般纳税人辅导期？如何避免增值税一般纳税人辅导期不能正常抵扣增值税进项税额？

3.10税务机关代开增值专用发票？

第4讲 增值税的核算

4.1增值税会计科目的设置

4.2增值税一般纳税人的会计处理

4.3增值税小规模纳税人的会计处理

4.4增值税特殊业务的会计处理

第5讲房地产业“营改增”的企业应对

5.1 总体策略：成立专案小组梳理现在的业务流，事先测算现有的流转税税负，如果在现行业务流与商业经营模式不变的情况下实行“营改增”其实际税负是多少？“营改增”后策略：合理合法地减少销项税额且合理合法的扩大进项税额

5.2 从纳税人身份入手:一般纳税人好还是小规模纳税人好？这两者之间有何区别，法律上如何界定，实践中如何操作？

5.3从增值税计税依据入手：什么是增值税销项税额与进项税额？

5.4从增值税销项税额入手：销售额如何确定？什么是价外费用？

5.5从增值税进项税额入手：哪些项目可以进行进项税抵扣？哪些是增值税进项税额合法票据？什么情况下需要进行进项税转出？如果不转出进项要承担哪些法律责任？

5.6从增值税专用发票入手：**高限额是什么？如何申请？增值税专用发票与普通发票有何区别？增值税专用如何领取、如何开具、如何保存、开错了如何处理、丢失了如何处理、逾期又如何处理？等等。违反增值税专用发票相关规定有哪些处罚措施与法律规定？

5.7从增值税税收优惠入手：什么是增值税起征点？如何利用电商规避增值税税负？哪些行业与具体经营方式有增值税税收优惠？如何利用好增值税税收优惠？

5.8从增值税税收征管入手：纳税地点、纳税义务发生时间、纳税期限等等，如何在充分了解增值税税收征管的基础上为我所用？

5.9从改变地产商业模式入手：拿地阶段、招投标阶段、规划设计阶段、建筑安装阶段、销售阶段等等这些具体经营地产阶段如何进行有效的纳税筹划？

6.0新补充的内容

课程大纲：

一、营改增政策解析与法理分析

1. 营改增政策解析与法理分析

2. 增值税与营业税的5大不同特点是什么？

3. “营改增”的现实意义及作用是什么，有几点？

4. “营改增”对企业高管及财务人员的涉税风险有哪些？

1) 发票风险的变化

2) 刑责风险的变化

3) 如何区分财务人员与高管、业务人员之间的风险？怎样规避？

4) 纳税人信用等级评定对企业、财务人员、管理者有什么样的影响？

5. “营改增”**大的漏洞是什么？企业应该怎样运用？尺度如何把握？

二、营改增前期战略安排与税收规划

1. 改革时点前固定资产、原材料等采购的纳税筹划

2. 资产购进过程中存在的误区及应采取的防范措施

3. 跨期业务存在的风险及如何采取筹划措施

4. 营改增前后开票、收款、收入确认出现的不一致问题及解决措施

5. 关联方业务往来的涉税风险及防范措施

6. 过渡期筹划措施

营改增正式实施之前，企业应该做哪些工作，以降低营改增对企业的不利影响

7. “合同条款签订”与“不签订合同”的纳税义务发生时间确认及抵扣风险控制

三、营改增过渡期政策的衔接与运用

1. 营改增时点的划分？新老项目有几个备选方案？**后选哪一个？为什么？

2. 新项目怎样纳税？旧项目怎样纳税？

3. 甲方供料怎样处理？

4. 土地怎样处理？能否或怎样抵扣？

5. 人力资本怎样处理？劳务费用可否抵扣？

6. 总分包执行一半的项目怎样处理？税款怎样缴纳？

7. 总分机构的纳税地点怎样处理？

8. 房地产企业预售收入全额纳税后，与建筑企业再结算时怎样抵扣进项税，能否退回不能抵扣的进项税？

9. 包工包料与精装修、软装和清包工怎样进行处理？国外怎样做的，我们**终选择了怎样的政策？

10. 集体福利的界定与进项税的处理？

11. 临时建筑进项税处理？

12. 存量房转让、出租的税务处理，个人与单位有什么不同？

13. 沙石与混凝土的进项税抵扣

14. 劳保用品、会议费用和咨询费用的抵扣？

四、“营改增”背景下的税收导向的商业模式创新

1. 增值税的特性及“营改增”后税收政策的运用

² 个人所得税筹划

² 企业所得税筹划

² 增值税的税收筹划

2. 互联网 的三个含义是什么

3. 互联网 房地产的深刻内含及税收规划

² 互联网 的三个视角

² 互联网 与中等收入陷井

² 互联网 房地产有几层含义？怎样进行税收筹划

² 互联网 财务共享中心 销售公司 研发中心 采购中心 智能社区 智能楼宇

4. “买一赠一”的政策解析与买房子送汽车，送装修、送电视、送物业服务等税务、会计处理

5. 统借统还在金融业营改增背景下对企业架构的影响

6. 合作建房模式的政策解析

7. 经营租赁营改增后转租业务的税务处理

8. 重组业务营改增后政策分析与税务处理

9. 售后回购、售后回租业务的税务处理变化比较

10. 基金的类型及相应税收政策的变化分析

11. 融资租赁税收政策的变化及解析

五、合同管理与合同控税

1. 合同管理

1) 完善合同范本

² 供应商、分包商身份识别

² 发票类型

² 价税分离

² 付款方式

² 代收转付

² 过渡期

2) 总包合同梳理

² 资质管理问题，规范合同主体

² 共享资质问题的解决方案

² 已签订合同的梳理及风险防范

3) 分包合同梳理工作

2. 合同控税

² 采购合同的 签订技巧

² 劳务合同的签订技巧

² 广告合同的签订技巧

² 总分包合同的签订技巧

² EPC合同的节税签订技巧

² 酒店经营业务的合同管理

² BT、BOT、PPP等投资类业务梳理

² 材料采购、机械租赁合同

² 借款合同

² 获得土地使用权的合同

² 咨询、推广、设计服务等合同

² 办公用品、办公用固定资产、水电物业等业务梳理

六、发票管理

1. 进项发票管理

1) 供应商管理、进项发票取得、报销时限等管理

2) 认证与不要认证管理

3) 进项发票有哪些种类？怎样识别虚开？

2. 销项发票管理

1) 客户管理、开具与传递、时限控制等管理

2) 开票内容

3) 发票要素质说明

七、特殊业务的销售模式的涉税处理

1. 房地产企业意向金、诚意金是否纳税？增值税呢？

2. 房地产企业定金是否纳税？签约后退房支付违约金是否涉及个人所得税？

3. 房地产企业收取的维修基金、担保费、**费等等是否纳税？

4. 房地产收款收据应该反映的是什么内容？

5. 面积确定后怎样计算房款的多退少补？

6. 房地产预计毛利额确认后下一年可否调减？

7. 房地产核定征收被 迫查账征后如何计税？

8. 营改增后销售折扣、折让、退款等该如何 进行纳税处理？

9. 存量房产项目如何征税？

10. 哪些业务发票不能抵扣？

八、金融营改增对房地产企业的影响

1. 金融业营改增中的主要问题分析

2. 企业资金管理中面临的主要问题

3. 企业筹资主要方式

4. 营改增对企业资金管理带来的变化

5. 关联方资金往来面临的主要风险及应对措施

6. 企业资金池的操作规范

7. 集团公司统借统还业务的税务处理

8. 创新商业模式，解决资金、利息支出难题

核心法则讲解、案例分析、规律总结、工具演示，启发式、互动式教学

1-2天