课程大纲

**部分：“术篇”——风险控制与税务筹划

一、投资并购的交易模式

     1、股权收购：交易结构、交易步骤、交易风险

     2、资产收购：法律要件、项目完善

     3、并购项目操作要点与实战技能

     4、合作开发：签约技巧、操盘模式、僵局处理、退出机制

     5、项目收购常犯的9大错误

     6、项目投资考察10大要诀

二、投资并购的交易流程

    1、意向书

    2、尽职调查

    3、协议签署

    4、资金共管

    5、项目/股权完善

    6、资金释放

    7、项目交割

    8、保证义务

    9、尾款支付

三、投资并购之尽职调查

    1、尽调流程

    2、尽调方式：尽职调查中的“987654321规则”

    3、尽调范围

    4、尽调成果

四、投资并购的交易协议

    1、交易协议类型（股权转让、项目转让、增资合作、合作开发）

 2、核心条款设计（交易主体、交易标的、交易价格、付款条件、股权交割、项目移交、过渡期条款、担保条款、解除与终止、违约条款、操盘条款、风控措施、协议附件）

五、并购模式与财税筹划

    1、资产转让

         （1）土地使用权/在建工程转让

                   ①模式介绍

                   ②财税影响

                   ③法律限制

                   ④对增值税计税方式的影响

                   ⑤案例分析（项目情况、方案设计、操作要点

         （2）土地使用权/在建工程作价投资

                   ①模式介绍

                   ②财税影响

                   ③法律限制

                   ④对增值税计税方式的影响

                   ⑤案例分析（项目情况、方案设计、操作要点）

    2、股权合作

         （1）股权转让

                   ①模式介绍

                   ②财税影响（股权转让、增资、合并分立）

                   ③法律限制

                   ④合同细节

                   ⑤财务并表

                   ⑥收购主体选择

                   ⑦股权转让与增资的主要区别

                   ⑧股权收购的土地增值税风险

                   ⑨案例分析（项目情况、方案设计、操作要点）

         （2）其他合作方式

六、投资并购中的沟通与谈判

    1、内部沟通与汇报

（1）如何以老板视角看并购？如何顺利**评审会？项目定位、成本测算、盈利测算、风险控制、税务筹划等

（2）模板化、标准化、流程化：模式、模板、模型

    2、外部沟通与谈判

（1）谈判策略：欲擒故纵、巧设期限、换位思考、利益平衡

（2）谈判法则：刚柔法则、团队法则、准备法则、记录法则

七、合作开发操作要点

1、合作主体：合作方尽调六大维度：综合实力；经营理念、资信情况；经营能力、风险情况及管理情况

    2、公司设立：设立时间；入股时间

3、法人治理：

    ①股东会、董事会职权及表决机制；总经理职②权非操盘方派驻人员职责

    4、操盘模式：单方操盘；联合操盘；保底收益

    5、退出机制：退出方式、退出时间

    6、僵局处理：僵局处理之万能公式

八、合作开发协议核心条款设计

    1、合作模式：

         （1）财务投资&战略投资

         （2）联合操盘&单方操盘

    2、项目公司设立与股比：

         （1）公司设立时间节点的法律意义

（2）股权比例的法律意义：67%、51%、50%、34%、20%

    3、项目公司经营管理：

         （1）权责划分

         （2）管理费、营销费的锁定

    4、资金筹措与资金管理：

         （1）封闭式管理

         （2）滚投式管理

    5、利润分配：

         （1）兜底条款

         （2）分配节点

    6、退出机制：

         （1）退出节点

         （2）退出方式

    7、僵局处理：僵局处理万能公式

九、合作开发常见法律风险与防范

    1、合作主体不合法的法律风险：

         （1）开发资质

         （2）自然人&法人

    2、名为投资实为借贷、保底收益的法律风险：

         （1）保底条款

         （2）明股实债

    3、合作拿地的法律风险：

         （1）联合竞拍

         （2）单方竞拍

    4、合同法律风险：

         （1）签约过程中的法律风险

         （2）合同履行中的法律风险

    5、土地来源法律风险：

         （1）划拨土地使用权

         （2）并购项目

         （3）招拍挂项目

第二部分：“道篇”——对标标杆房企（RC、ZL、HD、BGY)

一、顶层机制：成就共享、风险共担

二、制度建设：战略漏斗、市场漏斗、 财务漏斗、法务漏斗、税务漏斗

三、流程设计：项目评审及决策流程

四、投后管理：项目跟投、奖惩机制与风险控制

第三部分：“势篇”——房地产投资并购的八大趋势

趋势一：钱重要，比钱更重要的是拿地的综合能力

趋势二：对手变伙伴，“联合体”拿地成潮流

趋势三：拿地主渠道之变：从“招拍挂”到“并购”

趋势四：卖方重就业和城市升级，买方转型城市运营商

趋势五：2019年拿地聚焦核心一二线城市和卫星城市

趋势六：多项目并购，少企业并购

趋势七：弯道超车，N种创新拿地模式频出

趋势八：三大维度提炼适合进入城市的8项新指标

【经典案例】

案例1：“假道伐虢”——上海外滩地王之争

    深度解析：资本市场惯常操作的“驱鲨条款”、“焦土战术”、“白衣骑士”、“毒丸计划”等策略，在本案中展现的淋漓尽致，精彩纷呈。

案例2：“借尸还魂”——浙江XX项目股权并购案

    深度解析：并购交易流程、交易模式、交易结构、尽职调查、风控措施以及目标公司的管理与控制。

案例3：“十面埋伏”——上海虹桥XX项目股权并购纠纷案

    深度解析：如何确保被收购方在项目被并购过程中进退自如，再现交易文本设计之收放自如，不战而胜。

案例4：“百密一疏”——融创收购绿城事件始末

    深度解析：宋孙从好基友到决裂为敌之前世今生，三度交锋：道德之争、制度之争、法律之争。

案例5：“金蝉脱壳”——上海宝山XX合作开发纠纷案

    深度解析：签约主体、地块限价、项目管理、退出机制、纠纷解决及其他注意事项。

案例6：“围魏救赵”——万宝之争并购始末

    深度解析：地产江湖风起云涌，围魏救赵、白衣骑士、一致行动人、毒丸战术等战法频繁上演；企业公司治理、政府宏观调控、脱虚向实、杠杆收购、险资入市等问题全景解析。

案例7：“瞒天过海”——河北香河县违规用地事件始末

    深度解析：用地审批过程中常见的法律问题及风控措施。

案例8：“以道御术、禅剑合一”——XX300客户群诉案

    深度解析：道、术、势多元思维破解棘手群诉，打造集事前预防、事中控制、事后补救之立体式企业法律风控体系。为之于未有，治之于未乱，打造企业法律风控之**高境界：防患于未然！