课程背景：

营改增以来，特殊行业涉税风险种种。一些财税人员的大增值税理念并未很好树立，依旧躺在营业税时代财税处理模式上自我任性滴进行实务操作，预收账款帐载金额巨大，而增值税、企业所得税、土地增值税三大主税种的预缴却低之又低甚至近乎0，这样的涉税风险您可否认知？税会差异、税税差异等主税种的差异您可否准确辨析？三大税种预缴与申报有哪些关键时点？销售额有哪些行业的特殊规定？完工年度相对于未完工年度有哪些特殊处理？针对实务中广大房开企业在涉税实操中出现的一些列问题，结合有利于房开企业的新政，目的是为了规范申报实务，避免风险聚焦，夯实财税人员“营改增”以后的税会基础，提升税会处理能力，以期促进房地产行业业财结构优化。

国地税合并后的全税费种关联性涉税处理能力不够。税收征管体制不断改革，日常税收征管对原国地税业务将实现无缝对接。面对新旧税制的衔接与过度，以及政策变化，财务工作者自身素质的提升将会被提高到空前重要的高度。稍有不慎就会带来财务核算不合规，纳税申报不准确等风险。

金税三期、大数据和云平台的全面运行。税务机关将强化对纳税人全面涉税业务的监控功能，而房开企业纳税人在会计处理和税收申报实务中，忽视了数据在申报表预缴与申报、未完工年度与完工年度上三大税种的逻辑衔接，暴露出了一些列的申报纳税问题。

新形势下的大数据风险预警能力不断增强，什么因素会引起的税局的关注？财务报表、纳税申报表将是**基础的信息资料，基于此，如何正确进行主税种的申报实操将是房开企业规避税收风险的基础路径，故推出了《房地产企业主税种申报实务与风险提示》课程。本次课程将全方位带您走进增值税、土地增值税（部分）及企业所得税三大主税种的申报实务与风险提示，**案例填报的讲解，为你剖析涉税事项风险问题，帮助您降低涉税风险和企业的税收成本。

课程收益：

主要帮您解决以下问题：    

l 营改增对“预收账款”、“税金及附加”的账务处理与税收影响，掌握**处理方案；

l 对增值税预缴与申报、土地增值税预征与清算后申报、企业所得预缴与汇缴的时点、计税依据等的政策解析与报表案例式填报展示，掌握主税种申报差异及实务处理；

l 分析主税种报表申报暴露出的税收风险，掌握风险规避要点。

课程模型：    

课程时间：1 天，6 小时/天

课程对象：房地产开发企业财务人员，税务经理以及相关工作人员

课程方式：转变观念/持续改进/落地实施；讲师讲授 案例分析 现场评析；案例填报展现表间关系，一目了然，针对性强；申报实务融入政策讲解，体现政策融于表的精华，课程将在愉快的氛围中引导学员洞悉报表实操，防范涉税风险。

课程大纲

**讲：预收账款—数中自有黄金屋

实务问题：

繁花绚烂，某房产公司开盘，与客户签订认购书，并收取诚意金，税会如何处理，是否开具发票？

1、诚意金与订金

2、此定金非彼订金

3、首付与按揭核算

4、诚意金与预收款发票开具

5、实务问题：

（1）合同约定收款日已到，但实际未收取如何处理？

（2）如果开发产品价款全部收齐，尚未完工，客户要求开具发票，可否开具？

（3）发票开具时间、增值税纳税义务时间、会计收入结转时间、企业所得税收入确认

第二讲:  税金及附加—刮目相看

实务问题：小狐仙房开企业2020年5月销售开发产品预收账款4360万元，企业所得税预计计税毛利率15%，一般计税方法下预交增值税120万元，根据预交增值税申报缴纳城市维护建设税8.40万元、教育费附加3.60万元、地方教育费附加2.40万元；当月申报缴纳城镇土地使用税60万元、印花税2万元、车船税4万元、土地增值税84.8万元。如何进行会计处理？2020年第二季度应预交企业所得税多少？

1. 全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目调整——您的增值税处理理念树立好了吗？

2. 利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目 ——营改增前后收入与税金及附加还正向匹配吗？

3.“税金及附加”的会计处理如何选择**才不让自己蒙圈？

第三讲: 增值税预缴及抵减申报实务与风险提示

一、增值税预缴时申报实务及风险提示

1、房地产项目范围

2、增值税预交两种方法

3、增值税预缴时的申报表实务及风险提示

4、增值税预缴抵减时的账务处理

（1）简易计税科目

（2）预交增值税科目

5、增值税预缴抵减时的填报实务

（1）一般计税项目“预交增值税”何时结转未交增值税？

（2）“预交税款”躺着睡觉，企业要分项目和计税方式抵减有据可依吗？

6、预收款发票开具

7、未按规定预缴增值税的税收风险提示

二、增值税申报申报实务及风险提示

1. 增值税纳税义务发生时间

2. 增值税销售额与销项税额

3. 准予扣除的土地价款

4. 案例填报

5. 未按规定申报税收风险提示

6. 实务问题

（1）房地产开发企业向政府支付土地价款，又设立子公司或分公司开发项目的，土地价款可否扣除？

（2）现行政策口径下增值税预缴税金能否退还

第四讲:  土地增值税预缴及清算后尾盘销售申报实务与风险提示

1、土地增值税按项目清算

2、预交土地增值税计税依据确定

3、实际应缴纳土地增值税计税依据的确定

4、从事房地产开发的纳税人土地增值税预交案例填报

5、从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售案例申报

第五讲:  企业所得税季度申报与年度汇缴申报实务及风险提示

一、企业所得税预缴申报实务及风险提示

1. 未完工年度预计毛利调整季度申报

2. 完工年度毛利差额调整季度申报

3. 如何把握：未完工年度OR完工年度

4. 如何心中有数：未完工收入、完工收入AND未完工结转的完工收入——调增调减怎么调呢？

5. 未按规定预缴企业所得税的相关涉税风险

二、企业所得税汇缴申报实务及风险提示

1. 未完工年度汇缴预计毛利调整申报

2. 完工年度汇缴毛利差额调整申报

3. 案例填报四问：

（1）季度申报与年度汇缴申报表应如何填写？

（2）预计毛利调增，应按含增值税的销售额计算吗？

（3）未完工年度汇算清缴，预收账款是否结转收入？

（4）完工年度季度申报允许调减预计毛利吗？

A105010房地产开发企业特定业务纳税调整明细表填报实操

4. 完工年度发票开具与成本结转

5. 未按规定申报缴纳企业所得税风险提示

课程总结及答疑互动：

1. 抓住牛鼻子——预收账款与税金及附加

2. 抓住三大主税种——增值税、土地增值税与企业所得税预缴及申报差异

抓住申报表间的填列规则规避涉税风险。