【课程大纲】

一部分  业主、业主大会、业主委员会

一、业主与物业使用人

1、业主与使用人的概念

2、业主的三个层次

3、业主要具备的三种意识

二、业主大会

1、业主大会的职责

2、业主大会会议

3、业主大会的召开

三、业主委员会

1、业主大会的基本概念

2、业主委员会的组成

3、业主委员会会议

4、业主委员会自身建设

四、管理规约和业主大会议事规则

1、管理规约

2、业主大会议事规则

第二部分   物业管理公司与业主委员会的关系

一、契约关系：各享其权，各尽其责

1、法律上的平等关系

2、经济上的交换关系  

3、工作上的合作关系

二、鱼水关系：共存共荣，互惠互利

三、建立多种有效机制，是处理好物业管理企业与业主关系的关键

1、建立约束机制

2、建立信用机制（合作伙伴）

3. 建立沟通机制

4. 建立合作机制

5. 建立协调机制：

第三部分 业主委员会日常规范运作工作内容

一、召集和主持业主大会

二、审议决定维修基金和共用设施专用基金的使用

三、采取公开招投标的方式聘请物业管理公司对物业进行 物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同

四、审议物业管理公司制订的对物业年度管理计划、物业 配套工程和重大的维修工程项目

五、审议物业管理服务费的收费标准 六、监督物业管理公司对本物业管理工作

七、执行业主大会的各项决定

八、遵守和履行物业委托管理合同

九、不得从事各种投资和经营活动

十、对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合  

十一、提请物业管理公司和政府有关部门处理的事项必须以书面形式送达

第四部分   物业管理企业与业委会、居委会关系

一、物业管理企业、业委会、居委会“三方互动”

1、社区建设和管理涉及到四个方面的关系

2、对居委会而言,协调者,监督者

3、对物业管理企业而言,一定要理顺居委会、业委会、物业管理企业之间的相互关系

二、积极沟通物业管理企业、业委会、居委会三方关系

1、要形成业委会的自治管理、居委会的社区管理、物业管理企业专业管理相结合的局面。

2、要强调居委会与业委会之间的关系是一种监督与协调的关系。

3、居委会与物业管理企业之间应当相互协调

三、三方共同建设小区的社区文化

1、社区文化的需求分析

2、社区文化的建设思路

第五部分  物业公司与业主委员会间的矛盾及根源

1、收费问题

2、财务管理问题

3、公共设施设备维修不当

4、服务质量差

5、管理水平低

6、治安消费漏洞多

7、物业管理企业不履行物业管理合同约定的其他各种义务

第六部分  物业管理公司应对的措施

一、守法经营、诚信服务，也要敢于维权。

1、施工设计阶段的遗留问题进行专业分析　　

2、诚信经营。

3、做业主的维权顾问。

二、以诚心赢得业委会的信任和理解。

1、从维护业主切身利益入手，争取信任。

2、从理解业主入手，赢得信任。

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