土地增值税是高难的一个税种，房开企业进行清算时都需要关注哪些问题？本课程详细解析房地产开发企业土地增值税清算的流程，解读总局最新的相关政策，从扣除项目金额以及收入的各个方面讲解清算中的重点及难点，厘清需要准备清算的必要资料，并以案例解析的方式填表计算土地增值税实务，指导企业财务人员准确进行会计核算，解决企业财务人员在土地增值税清算过程中的种种困惑。另外本课程向你展现多种土地增值税纳税筹划方法，掌握土地增值税纳税筹划的奥秘，为企业换回巨额的真金白银，带来少则百万、多者至亿的经济效益。

【课程大纲】：

引子（全课程穿插55个争议问题及解决方案）

**节 税务新政策对土地增值税影响与税局前期管理

一、税务新政策对土地增值税清算影响要点与解析

二、税务新政策后土地增值税与企业会计制度异同要点解析

三、主管税务机关如何对房地产开发项目实施跟踪监控

四、如何充分运用土地增值税的减免政策

第二节 房地产开发企业土地增值税清算流程与案例解析

一、土地增值税清算时点如何确定

二、房地产开发项目是如何进行分期

三、开发产品的类型与两分法OR三分法

四、收到《清算通知书》后企业如何提供相关资料

五、税务机关清算审理过程及税企沟通技巧

六、收到《清算结果通知书》后需要注意的问题

第三节 土地增值税清算对企业收入审核与难点解析

一、土地增值税的征收范围及问题解析

二、土地增值税在清算时的收入是如何确认

三、土地增值税在清算时代收税费是否计入收入

四、销售面积与可售面积的数据关联性是如何审核的

五、非直接销售和自用房地产的收入是如何确定的

六、低价售房给职工&亲戚等是否调整企业的收入

七、车位&车库&地下室的收入归属问题如何解决

八、公共配套设施的实际用途对收入与成本扣除的影响

九、 开发产品非货币销售行为的销售价格如何确定

十、房地产转为企业自用或用于出租等商业用途是否征收

十一、未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入如何确定

十二、未开具发票未签订销售合同但实际已投入使用的收入如何确定

十三、未开具发票未签订销售合同但实际未投入使用的收入如何确定

…………..

第四节 营改增后房开项目扣除项目金额与案例解析

一、土地增值税清算扣除项目的确认要点与解析

二、实际支付开发成本费用的截止时间要点解析

三、土地增值税清算扣除项目时对面积审核的注意要点

四、土地增值税清算扣除项目金额是如何计算与分摊

五、取得土地使用权所支付的金额与审核要点解析

六、房地产土地增值税清算时开发成本与审核要点解析

1、土地征用及拆迁补偿费

2、前期工程费审核要点

3、建安工程费审核要点

4、基础设施费审核要点难点与案例解析

5、公共配套设施费的审核要点与难点解析

6、开发间接费用审核要点与难点解析

7、房地产开发费用的审核要点与难点解析

8、土地使用权金额和开发成本之和的加计扣除要点与难点解析

9、“九项费用”在土地增值税清算中的具体处理

第五节  特殊事项土地增值税处理实务及审核难点解析

一、清算后再转让房地产如何确认扣除成本。

二、房企开发产品用于拆迁补偿时如何清算与扣除

三、合作建房和企业合并如何清算与扣除

四、不动产投资如何清算与扣除

五、股权转让特殊情况如何清算与扣除

六、利用闲置专项借款对外投资取得收益是否冲减利息支出

七、质量保证金的扣除问题如何解决

八、土地闲置费不得扣除问题如何解决

九、评估费用可否在计算增值额时扣除的问题如何解决

十、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

十一、出售旧房应纳土地增值税税额的计算问题

十二、特殊售房方式应纳土地增值税税额的计算方法是什么

十三、地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税

十四、商铺住宅联体楼的土地增值税的计算问题

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第六节 土地增值税纳税筹划核心与软件快速运用技巧

一、快速掌握房企项目土增税筹划的核心

二、如何运用专业软件进行复杂测算与分析

后附：生地变为熟地再转让的土地增值税计算与分析