近年龙头房产企业上演并购大戏，房地产业界发生了很多起并购案，房地产市场发生了天翻地覆的变化，各地的知名房产企业不在并购中就是在并购的路上。随着各地调控政策特别是一二线城市的持续深化，行业深度整合造成“退房”房业进一步增多，上市公司的分化态势进一步加剧，前100位的行业规模进一步集中。大型房产企业通过并购标的公司股份质押套现、公司股权抵押、资产证券化、地产基金运作等方式，加大并购财务杠杆率，完成“蛇吞象式”并购活动。

【课程大纲】：

引子  

**章 房地产企业并购路径实务操作与案例解析

**节  投资加转股权的并购实务操作与案例解析

一、投资加转股权的资产并购操作

二、买方公司购买股权而承担股权溢价部分税负应对

案例：某C房地产公司将A非房产公司合并如何降低土地增值税

第二节 企业分立加转让股权实务操作与案例解析

一、企业分立加转让股权交易操作

二、增值税体制下交易优越性评估

三、分立操作过程中关注风险点解析

案例：某公司**分立将一块净地剥离进入新设公司A

第三节 股权转让方式实务操作与案例解析

一、股权转让方式实务操作解析

二、股权转让方式对买卖双方的利弊风险分析

案例：消化股价溢价的方法

第四节 总分公司的交易方式实务操作与案例解析

一、总分公司的资产剥离交易操作实务

二、总分公司如何转为特殊交易模式而节税。

案例：实现总公司取得土地分公司开发的交易税务处理

第五节 房地产分离收储再转让方式实务操作与案例解析

一、国有企业**土地收储而建筑物转让方式操作

二、实现不动产转让如何规避土地甚至建筑物的转让税收

案例：某房地产土地被政府收回获得土地补偿费5亿的土增税

第六节 出让合同变更方式实务操作与案例解析

一、出让合同变更方式实务操作

二、出让合同变更方式税务风险

案例：出让合同变更实质转让土地的合同瑕疵税款案

第七节 **购买资产方式的实务操作与案例解析

一、购买资产方式的实务操作

二、购买资产方式的买卖双方的利弊分析

三、法院拍卖的直接买资产带来税务风险解析

案例：某房地产公司**法拍购得一块土地

第八节 二手土地的在建工程并购实务操作与案例解析

一、增值税体系下二手土地并购方法解析

二、房开企业如何实现二手土地并购税负**优

三、二手土地并购交易过程中风险点与应对

1、综合考虑的开发节点确认

2、预售证与产证办理前置条件确认

3、总包方延续施工

4、增值税差额扣除土地

5、土地增值税加计扣除

6、已预售的在建工程转让土地增值税清算思路

案例解析：某房地产集团A公司合并B公司在建工程

第九节 国有企业土地划拨实务操作与案例解析

一、划拨交易方式在土增税与增值税的规定

二、国企资产重组如何优先选择

三、划拨土地如何可以实现0税收交易

四、各地税务认定的特殊性与普遍适用性

五、民营企业是否适用划拨重组方式

案例：央企与国企资产无偿划转不征税解析

第二章 房地产企业土地扩展模式与涉税案例解析

**节 房地产企业净地出让模式与涉税案例解析

一、母公司&项目公司&国土局三方签订的补充协议的印花税解析

二、印花税的纳税主体是母公司&是项目公司

三、没有约定交地日期的土地使用税缴纳解析

四、国土局没有按期交付土地时项目公司如何缴纳土地使用税

五、房地产公式开发用的土地使用税停止缴纳的时点解析

六、由谁缴纳未办理流转手续的集体用地交的税收

七、土地出让合同中市政建设配套费与契税的计税基础解析

第二节 房产企业的房与地分离纳税与案例解析

一、房与地分离时契约的计税依据解析

二、购入在建工程开发后销售开发产品的流转税处理

三、土地改变性性质的合同的契税与印花税处理

第三节 房开企业拆迁补偿用房的涉税处理与案例解析

一、拆迁补偿用房的流转税与计税依据及纳税时点

二、拆迁补偿用房的企业所得税与计税依据与案例解析

三、拆迁补偿用房的土地增值税处理与风险应对案例解析

第四节 集体用土地房地产开发的特殊处理与案例解析

一、以集体用地进行投资的定额收益的缴税与案例解析

二、企业搬迁取得的建筑物及固定资产补偿款的缴税与解案例析

三、联合建房取得收入的流转税&土地增值税&企业所得税与解案例析