商业地产项目的开发

一、中外商业地产项目开发先进的设计理念

我的观点：

**：综合体项目的后期营运成功与否从建筑体的设计开始“种”下了“因子”。

第二：商业综合体项目的建筑设计要超前，要与城市功能融合，才能为后期成功运营打下基础。

（一）商业建筑体设计的商业元素

（二）商业综合体的城市功能融合（商业是人们活动的第三空间）

（三）商业建筑体设计的景观环境

（四）商场的人性化建筑细节设计

二、商业建筑的各类产品形态设计特征

**类：地铁上盖商业—与轨交连接设计

第二类：商业街—专卖店的立面设计

第三类：休闲街区的设计

第四类：商务写字楼购物中心设计

第五类：酒店设计

第六类：社区商业设计

第七类：地下商业设计

三、商业地产建筑形态设计中的常见问题

（一）缺乏专业市调定位的失败案例

1、上海龙之梦购物中心（平面动线比较）

2、上海仲盛世界商城（建设设计错误）

3、成都富力天汇购物中心（建筑设计错误）

（二）商业地产建筑形态设计中的常见问题

1、商业定性混淆，经营价值丧失

2、产品排布错误，影响经营效果

3、物业/经营功能错位，商业价值降低

4、不符合商家要求，影响招商的实施

5、建筑配套不完善，影响客流导入

6、产权开发模式造成的弊端

四、商业项目的建筑设计要点

（一）做好商业项目建筑设计的要点

1、商业项目的外观形态设计

2、商业项目的平面结构设计

3、商业项目的建筑动线设计

4、商业项目的中庭功能设计

5、商业项目的人性化设计

6、商业项目的城市功能融合设计

（二）商业项目建筑形态设计的思考点

1、关于商业建筑形态的思考点

① 用地指标、地块形状

② 地块的容积率

③ 地块的车/人的流向

④ 地块的用地性质（使用功能）

⑤ 景观效果（有河岸线考虑视觉效果）

⑥ 项目的预算与成本（不同形状、材料有不同建筑成本）

提示：购物中心拟采用现代风格、街区式拟采用欧式休闲风格、旅游商业街拟采用民族特色风格。

2、关于商业建筑楼层数量的思考点

① 地块的容积率限高规定

② 项目地块所处地段价值高低（土地成本）

③ 项目地块的商业属性（市级、区级、社区商圈）

提示：国外商业建三层比较多（非市级商业中心）。

3、关于商业建筑主次入口的思考点

① 交通流向（车流方向）

② 行人流向（人从哪来？)让人进入没有压迫感，更人性化的设计

③ 什么方向位置，什么朝向（风向、阳光）

④ 内部使用取景要求（景观作用）

⑤ 开门的视觉与整体设计正面、侧面、背面的设计要求的直接衔接

⑥ 消防系统，安全要求

提示：十字路口金角的位置为佳，人车分离。

4、关于商业建筑内部动线的思考点

① 足够空间的商铺，商铺靠外墙，零售商铺不需要临窗，餐饮好临窗；人的流向在中间，才能达到高效益。

② 有主力店的商场，流向上要为它考虑。

③ 视面积与长宽，跨度结构设计，走道上不适合有很多柱子。

④ 有辅助性的空间，营造客厅的感觉（有座位、有咖啡店）。

⑤ 消防问题，一定距离之内留出安全出口（紧急出口）。

提示：动线要清晰简单，走道不易过宽/过窄。

5、关于商业建筑中庭的思考点

① 心理上人一般不喜欢进了商场一头看到底，中庭可以让购物者不会有视觉疲惫。

② 心理上人走过200米就要拐弯了，因此需要中庭节点来过渡。 有辅助性的空间，营造客厅的感觉（有座位、有咖啡店）。

提示：中庭是集聚人流的磁场，人天然亲近自然光，中庭必须见天采光。

6、关于商业建筑外部景观的思考点

① 景观对于商业极为重要，周边环境设计良好（绿化、停车场、人行道）可以提升商业品位，吸引人流。

② 商业需要聚焦视觉，才能吸引人流。有文化主题的灯光工程、雕塑小品、绿化环境，可以为商业带来人流。

提示：让商业建筑体的本体成为广告体。

（三）商业项目的建筑设计要点

**：商业项目的建筑外观形态设计要点

1、商业的建筑外观设计风格要有商业元素

2、商业的建筑外观设计要有视觉冲击力

第二：商业项目的平面结构设计要点

1、商业项目的平面结构设计要点

2、商业的平面结构形态解析（超市、百货与购物中心动线的区别）

3、百货结构做购物中心造成经营不理想的案例分析

第三：全国知名商业项目的平面结构形态（动线）设计案例比较

1、龙之梦系列商场的平面形态演变

2、恒隆广场系列商场的平面形态演变

3、来福士系列商场的平面形态演变

4、大悦城系列商场的平面形态演变

5、印象城系列商场的平面形态演变

6、万象城系列商场的平面形态演变

7、其它商业地产建筑平面设计的优秀案例

第四：商业项目的动线设计要点

1、动线设计的内容

l 外部交通（道路等级，主次入口设置）

l 内部交通（主动线清晰，平面图）

l 垂直交通（双首层、三首层，加长电梯直达）

2、外部动线设计原则

外部交通解决什么问题？

（1）解决消费者怎么来的问题

（2）决定商业项目主次入口设在哪里？

3、内部动线设计原则（把握内部动线设计要点）

（1） 主动线必须清晰

（2） 主动线能循环（避免笔直动线形成的顶端死角）

（3） 多动线是死线

4、垂直动线设计原则

（1） 垂直动线——解决高楼层的客流导入平面动线与垂直动线必须结合！

（2） 自动扶梯多方位配置、多数量配置

（3） 平面动线与垂直动线结合的案例

附：商场的一些建筑设计参考数据

第五：商业项目的中庭设计要点

1、商场中庭无柱设计的案例（深圳KK茂案、重庆协信时代广场案例）

2、商场中庭采光功能设计的案例（日本千叶啦啦宝都、南京大观世界案例）

3、商场中庭的艺术化设计的案例（香港国金中心案例）

第六：商业项目的其它设计

连廊、退台、平顶、花车、外展区、停车场的设计

五、 国内房地产开发商的商业项目建筑设计案例点评（常州新城公司开发项目）

1、 吾悦百货案例

2、 吾悦购物中心案例

3、 吾悦国际广场案例

4、 月星环球港案例