【课程简介】

随着房地产行业之间的竞争日趋激烈，房地产开发商越来越重视前期的土地获取，土地评估、项目的可行性分析以及拿地模式与技巧越来越成为工作的必备技能。

新形势下房地产市场走势如何？当前房地产市场形势与房企拿地关系怎样？**新土地政策有哪些？应如何解读这些政策、把握拿地机会、应用拿地策略？拿地操作过程中应该注意哪些问题？本次课程，将帮助开发企业提高自身的拿地能力，更有效的规避各种拿地模式和渠道的风险，做好房地产开发项目前期拓展和准备工作。

【课程时间】

2天（6小时/天）

【课程对象】

房地产公司总经理、公司投资部门负责人、投资经理、专业教师、学者

【学员人数】：

小班授课，30人为限。

【授课方式】：

理论讲解、互动体验、案例研讨、Q&A答疑。

【课程收益】：

1、 拿地的创新模式和渠道有哪些？**分享标杆地产如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面经验入手，在开发前期**重要的环节上找到突破口

2、 各种拿地模式和渠道的风险有哪些？如何规避？

3、 从项目现场勘察、收集地块信息、项目尽职调查（含土地属性分析、土地方工商调查、债权债务调查等）、项目风险评估、市场与产品分析（相关工作前置开展）等流程的规范化和精细化的纵深研究，建立新项目经济指标测算模型，**对规划指标进行分析，进行项目经济指标测算。

4、 掌握房地产开发中的土地获取等关键环节与要领，提高抗风险能力和对风险的预警能力。

【课程内容】

壹、关于目前的土地市场分析

  1、土地供需矛盾加剧，地王频现，房价集体上涨

 2、金融政策为房企添筹码，货币超发助推一二线城市房价上涨

  3、房企竞争惨烈 没有地就会被淘汰

 4、房地产调整的宏观规律及变化应对

贰、关于拿地策略分析

一、企业如何正确的拿地？

   1、何谓土地一级开发？

    ⑴、基本概念

    ⑵、延伸理解

   2、区域土地开发模式的转变

    ⑴、粗放开发方式向集约开发方式的转变

    ⑵、房地合一方式向房地分离方式的转变

    ⑶、生地开发方式向熟地开发方式的转变

二、“勾地”攻略及地产并购实务

   1、三种是为**常见的方式

    ⑴、股权转让，万科大宗购并南都集团案例

    ⑵、合伙成立项目公司

    ⑶、以联合开发的名义

   2、以下方法有局限性

    ⑴、兼并或合并，中交并购绿城案例

    ⑵、在建项目转让 ，南京xx小镇转让案例

    ⑶、股权托管

    ⑷、变更用地类型

    ⑸、染指“插花规划”

   3、房地产并购实务及案例分析

    ⑴、法规政策

    ⑵、交易结构

    ⑶、尽职调查

    ⑷、交易文件

   ⑸、提问与回答

叁、关于拿地的创新模式和渠道

一、企业拿地的创新模式和渠道有哪些？

   1、土地概述及中国土地供应方式回顾

   2、土地拍卖方式的优与劣

   3、企业土地储备的战略取舍

   4、知名地产企业拿地策略

二、土地一级开发模式解析

   1、关于土地一级开发的概述(政府主导、企业主导及一二级联动)

   2、土地一级开发的盈利模式

   3、土地一级开发的管理模式

   4、土地一级开发的融资模式

   5、土地一级开发城市运营模式

   6、土地一级开发城市营销模式

三、分享标杆地产成功案例

（如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面入手，在**重要的环节上突破）

   1、土地一级开发常见模式及案例

    ⑴、政府主导模式，成功案例：三亚海棠湾

    ⑵、企业主导模式，成功案例：

       A、上海新江湾   B、三亚亚龙湾

   2、以标杆地产为例的土地一二级开发联动模式详解

    ⑴、万科、恒大、碧桂园等大鳄一二级开发联动模式简介

    ⑵、土地一二级开发的优劣势分析

    ⑶、一二级联动开发模式的选择依据

    ⑷、一二级联动开发模式的操作关键点

四、大宗地块拿地模式分析

   1、新区域开发模式

   2、主题地产模式

   3、城市更新模式

   4、商业综合体带动模式

   5、产业地产模式

五、拿地阶段企业间的合作模式分析

   1、项目公司模式

   2、合作开发模式

   3、股权收购模式

   4、不同模式下的利弊和操作关键点

 六、拿地操作

   1、土地获取过程中应关注的重点问题

   2、土地获取过程中常出现的一些失误

   3、如何处理土地获取过程中的政企关系?

   4、一些特殊操作

七、如何提升企业的“拿地能力”?

   1、综合能力的积累

   2、合理的项目信息来源

   3、了解及研究政府规划动向

   4、品牌价值

   5、开发思路的引导性

   6、提高资金解决能力

肆、各种拿地模式和渠道的风险有哪些？如何规避？

一、一二级联动获取土地实操及风险防范

   1、如何成功获取土地一级开发权

   2、土地一级开发成本构成及负担、盈利点全程解析

   3、土地一级开发的不同阶段所需法律文件汇总

    ⑴、前期开发的法律文件

    ⑵、土地一级开发的法律文件

    ⑶、土地一级开发成本类的法律文件

①收购土地及拆迁的文件

②基础设施投资类文件

③前期费用文件

④计入土地一级开发成本的二级开发文件

   4、土地一级开发和二级开发有怎样的关系？如何找到二者之间的契合点？

   5、土地开发一二级联动的四种模式选择及比较分析

   6、如何策划前期资金投入保障资金安全

   7、如何设定土地一二级联动开发招拍挂时的合法壁垒

   8、如何做好项目可行性分析，处理好与拆迁相关事宜

   9、政府授权的法律文件及需要审批的相关批文、相关手续的全程办理程序

   10、经典案例告诉你开发商成功实现一二级联动的秘籍

二、二级市场拿地方式实操及风险防范

   1、哪些情形必须进行招拍挂？招标、拍卖、挂牌三种方式适用范围？

   2、招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析

   3、企业实力雄厚、准备充分却无法成功**二级市场拿地？症结何在？

   4、“招拍挂”获取土地会踩到哪些“雷区”？

   5、如何避免“招拍挂”雷区？

   6、真实案例揭示哪些情形会导致“招拍挂”无效及其后果

█案例分析：**“招拍挂”成功获取土地的操作规程及技巧

三、直接进行项目转让获取项目实操及风险防范

   1、“精心策划”的项目转让为什么到头来“竹篮打水一场空”

   2、如何避免直接项目转让不至于因违反法律禁止性规定而无效

   3、如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动

   4、如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本

   5、真实案例全程展现直接进行项目转让获取土地实操及风险防范

█案例分析：土地二种转让方法的税费比较

四、股权收购获取项目实操及风险防范

   1、收购不同性质企业股权取得房地产项目会遇到哪些法律障碍

   2、股权收购如何做好合理避税

   3、**股权收购取得房地产项目的利弊分析

   4、**股权收购取得房地产项目风险事前、事中如何防范，事后如何处理？

█ 案例讨论：非报表价值和财务报表价值孰重孰轻？

█ 案例分析：某香港集团公司并购某大型房地产集团案例成败得失分析