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张福林

横盘时代房地产成本全过程管理核心要点解析者

张福林 / 房企成本与工程管理专家

课程价格: 具体课酬和讲师商量确定

常驻地: 天津

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课程大纲

课程背景:

在国家房产政策“严控”,房子“只住不炒”的大背景下,房产形势异常严峻,房企暴利时代一去不返,许多项目**终只能获得微利甚至处于盈亏平衡点边缘,企业经营压力日益加大。在此背景下,控制成本=提高利润!所以提高成本控制能力就成为房地产企业生存、发展的生命线!

如何降低成本增加利润?建立完善有效的成本管理体系,进行全过程精细化管控是房地产企业生存发展的必由之路,也是房地产企业持续发展的源动力.本培训从房产开发全过程入手,将开发过程中影响成本的各项因素逐项分析,从而找出控制成本关键点和控制的思路和方法

很多房企存在以下问题:

 1策划设计阶段(该阶段约占全部成本影响的60-80%)缺乏系统成本管控,体现在设计成果与定位不匹配,盲目追求高大上或过度压缩成本(敏感性与功能性成本);限额设计落实不到位,设计优化评审环节不足或缺失,缺乏对售价,利润,成本的系统认识,不能做到,先定价,再画图,后花钱。

2招投标策划计划存在问题,标段划分不科学,清单有误;合同条款不严谨,履约失控,归档无序,无效成本居高不下,现场签证变更满天飞,存在很大的索赔风险。

3 各部门之间缺乏有效沟通,各自为政,缺乏“三全”管理意识


课程收益:

掌握如何建立房地产企业成本控制体系;

    2  掌握设计各阶段如何优化及“各算”的制定

3、掌握目标成本法在房地产企业的应用;

4  掌握数据库的建立及应用

5、掌握房地产企业全过程(设计,招采,施工,结算)成本控制要点;

6  掌握无效成本的有效控制方式

7 增值税率调整对地产影响及策略

8、提高房地产企业成本控制和项目成本控制的实际操作能力


培训对象:

房地产老总,执行总裁、总经理,开发部,中层管理,区域经理,成本经理,设计管理,项目经理,销售,前期,合约造价负责人等;

主要内容:

一、2020年房地产现行政策影响及前景判断

土地政策变化对项目成本的影响

金融政策变化对投资项目成本影响

中国房地产开发行业变化趋势

房地产开发企业全面成本构成 及控制体系

构成及所占比例

全过程管理对成本管理的重要性

全过程成本管理核心内容:(管控前置)

4、成本目标体系的建立及责任分解(落实到人)

成本组织体系的建立(打破部门壁垒)

案例分析:某项目成本分析  

三、 策划与定位阶段的成本控制

问题:  项目策划书“复制、粘贴”现象普遍存在,调查没有针对性及可操作性,数据不准,成本风险较大,

控制点:  建立项目策划系统

关键点:  1、项目策划管理流程

         2、客户定位(客户细分与市场调研)

         3、造价定位及成本测算(正算法与倒推法)

         4、产品功能定位(关键点)

讨论:经典策划案例分享        

四、 项目报建及政府资源对接与成本的关系管理

问题:报建进度慢,大大影响开工及开盘,

控制点:将报建管理视为项目管理;建立规范操作流程

关键点: 1、五证的办理要点

         2、配套资源对接

         3、后期权证办理

五、规划与设计阶段的成本控制

问题:很多开发商只有设计委托而没有设计管理或不会管理,造成设计出图滞后或图纸错、设计成果与定位不匹配,碰、丢、漏严重,设计过于保守,限额设计指标难以确定,直接造成成本增加,怎么解决

控制点:三度设计管理系统

关键点: 1 设计委托流程管理

         2设计合同

         3总平的完善和优化(货值**大)

         4设计不同阶段与“各算”的编制关注点

         5设计评审与各阶段优化(限额设计是关键)

         6设计跟踪服务

         7设计变更

六、招标 合同管理与成本控制

问题:标书针对性不强,计价模式存在较大成本风险,合同签订不严谨,关键条款存在风险和漏洞,关键点合同分析及交底针对性不强,合同履约过程失控

控制点: 招标策划及计划,评标定标,合同谈判与签约及履约归档期间的管理

关键点: 1标书编制的重点,评标注意事项

        2 “清单”存在的问题与对策

3、房地产开发涉及的主要合同类型和内容

4、房地产企业不同阶段的合同控制要点

5、标杆地产合同标准版本

6、如何签订一份“双赢”的合同

7、合同签约、履约与归档控制重点

案例:标段划分,合同签约

七、 施工阶段的成本控制

问题 : 成本控制上存在误区;成本控制体系不够完善;疏于计划与材料管理;缺少反索赔意识

控制点: 建立“三全”成本控制体系,做好动态管理

关键点: 1、建立完善控制体系

        2组织的建立与总平图的完善优化

        3计划管理(总包与分包计划,材料计划,开盘计划。。。)

         4、施工不同阶段成本控制要点

         5、变更与签证的管理

         6、合同与反索赔管理

案例分享

八、 竣工阶段的成本结算与控制

问题:结算阶段施工单位普面存在无中生有,虚报,冒报;签证变更等时效性,合法性,完整性等问题居多;对同一问题解释各方资料有歧义;

控制点: 三个关键点的解析

关键点: 1、明确结算依据与结算程序

         2、细审结算内容

         3、规避“假、冒、虚”签证的技巧

         4、过程资料完整详实

案例分享

九  增值税率调整对地产影响及对策

1对房地产销售的影响

2对房地产企业增值税税负的影响

    1).对老项目税负的影响

    2)对新项目税负的影响

    (1)对销项税额的影响

    (2)对进项税额的影响

    (3)对增值税税负的影响


  案例分享

十、营销与物业阶段成本管理

问题 :面对低迷的房产市场,销售办法不多,广告没少打,钱没少花,销售效果不明显

物业介入晚,与各部门对接存在障碍

控制点: 组织架构 力求简约,高效

关键点:1、销售流程优化,过程监控

        2、组织框架优化

        3、项目推广有效使用

      4、物业的开源与节流

案例分享,讨论  

培训总结

培训时长:2天,可根据要求调整课件



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