商业综合体运营管理和财务管控

**部分 商业综合体的运营管理

1. 运营管理分析的要素

1.1. 租户端指标分析  

1.1.1. 从租售比及其分布范围，了解整个商业体的健康情况。

1.1.2. 从提袋率了解租户单个品牌的运营情况，从而确定是否需要调整业态。

1.1.3. 从人流及其分布，引致大数据的采用和热力图的编制。

1.2. 经营端指标分析

1.2.1. 从坪效及其分布阶段，判断商场整体的成熟程度。

1.2.2. 从业态经营面积占比和租金贡献率，看商业的业态分布的合理性

2. 营业额数据获得的三种方式及其控制

2.1. 租赁POS

2.2. 开放端口

2.3. 手工报表

2.4. 如何控制“飞单”？

3. POS与银行的关联

3.1. 融资性租赁方式

3.2. 银行专户与POS购买

4. 商业保险 包括租户保险的购买和要点

4.1. 商业保险的三个种类 财产一切险 第三者（公众）责任险 利润损失险

4.1.1. 财产一切险的购买要素  保险费=被保物标的*费率   财产一切险的一般费率范围

4.1.2. 第三者（公众）责任险的构成  与财产一切险中的财产险部分的不同点

4.1.3. 利润损失险的定义和范围

4.1.4. 是否购买地震险和恐怖险

4.2. 出险处理流程

第二部分 综合体的财务管控

1. 商业综合体收入的不同属性

1.1. 租金收入    租金收入是投资者回报

1.2. 物业服务费收入 维持日常运营的费用

1.2.1. 管理和服务人员的管理成本；

1.2.2. 公共设施、设备日常运营和维保费用；

1.2.3. 清洁和绿化管理费用；

1.2.4. 保安及秩序维护费用

1.3. 推广费收入

推广费收取的方式和额度构成

1.4. 停车场管理收入

时租和月租

1.5. 其他收入

有偿服务

2. 商业综合体财务管理的抓手

2.1. 预算发生制

2.1.1. 何谓“预算”？ 预算是经营管理目标在财务上的表达

2.1.2. 商业综合体预算编制

（表一：预算表格实例）

2.2. 建立“成本中心”和“利润中心”

3. 购物中心财务内控

3.1. 收支两条线

3.2. 预算发生制

3.3. 固定资产管理的折旧和摊销