1.资产管理的本质

根据资本的节奏，有效控制资产价值形成的过程，用**恰当的方式组织资源、激励团队、挖掘一切可能的价值，使资产价值在预期的时间内实现预期的价值。

1.1.从某上市公司的年报看投资者关心的视角

1.1.1.租金收入及其趋势，聚焦在资产的价值

1.1.2.商业升值，包括土地公允值和品牌，回归到资产价值1.2.商业地产递进的三个阶段

1.2.1.物业管理（服务）阶段 维护保养的概念 让一个资产保持好的使用状态

1.2.2.运营管理（服务）阶段 创造资产增值空间 开源节流 统筹调度 客户维护

1.2.3.资产管理阶段 营收管理和内容创造 基于商户营收的管理核心逻辑是“租户经营赚得到钱，整体**优才是**”

2.资产管理从业态和品牌调整入手

2.1.品牌调整的成因和内涵

2.1.1.成因

购物中心开业招商品牌定位的检讨

购物中心的开业后的调整并不一定是对原有定位的更正或是推翻之前的模式，而是在不同时期购物中心针对市场主动求变。对购物中心而言，前期的定位、规划、招商到开业只是起点，项目开业后伴随始终的品牌调整和升级才是永恒的话题。

检讨的步骤：

**，从掉铺率看开业定位的差异；

第二，从购物中心的形态看定位的准确性；（城市中心型与社区型）； 第三， 从租金贡献率看购物中心发展可持续性。

2.1.2.市场环境和竞争对手的变化

2.1.3.消费群体的需求的改变

**， 轻奢品的涌现，体现年轻一族的消费取向；

第二， 支付手段的丰富催生新的经营形式；（O2O 的兴起和“食里洋尝”）；第三， “体验”成为不二的法则。

2.2.“新零售”的出现，大大丰富和突破了原有的商业理念和业态

2.2.1 什么是新零售，新零售对于商业的启迪是什么？

所谓新零售其实是**新的消费模式，对信息社会的一次重构。简单而言，是对消费环境和服务模式的一次革命。

2.2.2. 新零售的本质，是将人流转化成有效客流。

2.3.什么是“新餐饮”，“新餐饮”对于商业的启迪是什么？

“新餐饮”从顾客只能点单到食材控制，“我的食品我做主”。“新餐饮”的四大内涵

2.4.什么是“共享经济”，“共享经济”对于商业的启迪是什么？

2.5.零售业态生命周期的客观规律

百货类 VS 购物中心：

**， 百货与购物中心的区别购物中心是自己统一管理他人分散经营的集合体；而百货商场是自己管理自己经营的集成商。

第二， 目前新开业商业中心百货与购物中心的比例

2.6.品牌集合店的兴起和蓬勃

2.7.品牌调整的内涵

2.7.1.主力店的市场动态（是强化还是去化）

2.7.2.购物中心结构改造以利于变化的品牌市场的可能性

2.7.3.市场推广方案的得失检讨

3.资产管理的核心是运营管理能力

3.1.购物中心经营技术指标体系的建立和运用

3.1.1.客户端指标体系研究

**，租售比指标（租售比范围及意义）；

第二，提袋率指标（提袋率指标及获取方式）。

3.1.2.经营端指标体系研究

**，坪效指标；坪效分布和经营分析。第二，客流指标和热力图。

案例一：万达核心业务的出售和资产管理的内在逻辑

7 月 11 日，万达和融创先后发布公告，经双方友好协商，万达以注册资本金的 91%，

即 295.75 亿元，将 13 个文旅项目的 91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现

有全部贷款。同时，融创房地产集团还以 335.95 亿元，收购万达 76 个酒店，总额

631.7亿。

**， 购物中心的盈利模式是租金收入和资产增值

1）持有经营才是资产增值的基本保障；

2）用商业可以帮助销售商铺的说法，其实这是对商业地产本质的亵渎；

3）所谓“轻资产”实际上不是商业地产。第二， 提高商业地产的资本化率（

第三， 坪效是衡量一个商业地产价值的客观而重要的标准

4.商业物业资产管理的介入点

4.1.资产管理的概念是贯穿始终的吗？ 当然，并不尽然。

4.2.现有商业物业资产管理导入的时间点

4.3.持有型商业物业才有资产管理吗？

案例二：上海虹口SOHO 出售

6 月 26 日早间，SOHO 中国发布公告称其以总价 35.73 亿元人民币整售虹口 SOHO，

折合单价为每平米 5.1 万元人民币，这次的交易对象为新加坡开发商吉宝置业以及

吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者。

两点启示：

**点： 持有经营的盈利能力，决定了持有者的心态和**终的处分方式。第二点： 持续提高资产管理质量，是保证持有物业增值的重要途径。

5.资产管理和运营管理的交叉及不同点

5.1.先有运营管理还是先有资产管理

案例三：运营管理的步骤和资产管理在运营管理中的渗透本质上，是资产管理的显化。

6.资产管理项下“轻资产”概念的提出和运用

6.1.“轻资产”是伪命题吗？

轻资产是一个彻头彻尾的即欺骗别人也危害自己的伪命题，源于对商业地产**主要的增值盈利模式的无知。--引自王玮先生

依据是：商业地产的盈利模式是租金收入和资产增值，而且资产增值在国际商业地产几十年发展的历史中被证明是更加的重要。

6.2.什么是“轻资产”？

轻资产就是企业经营的一种重要方式和战略选项之一，即以**少的资本投入，充分利用杠杆原理，整合外界资源，以自身**有效率的方式实现企业价值和利润的**大化。

案例三：中信泰富嘉定引入万达管理

6 月 28 日，万达集团**官方微信宣布，大连万达商业地产股份有限公司与香港中信泰富（中国）投资有限公司在北京签订长期战略合作协议，同时签订上海嘉定中信泰富万达广场委托管理合作协议。

轻资产模式一直是万达的转型方向，从物业持有的重资产模式走向专业的运营管理商，彰显其管理输出的价值；泰富中投此次选择与万达合作，更多是作为一个投资公司来定位，只要有利于资产价值的提升，无论选择外部托管还是自我管理都可行。泰富中投关注的是投资价值，万达关注的是管理输出价值，两者也是各取所需。

7.资产管理的工具和在商业运营中的运用

7.1.利润中心和成本中心

7.2.投资回报率是一切问题的导出和归宿吗？

8.资产管理的分层

8.1.物业服务是基础 一个好的物业管理会让物业的价值保持在一个较高的水平，是资产管理中重要的内容，但仅仅是基础的部分。

8.2.运营服务是内容 运营管理关注租金的实现和回收，制定目标和提升计划，这对商业地产的资产增值无疑有重要的帮助。好的资产管理一定要懂运营，不过还不够。

8.3.资产增值是结果 商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本，将一项不能移动的实物资产，实现稳定的现金流的提供，就是让资产钱再生钱。

8.4.大资管时代的商业地产 存量时代，购物中心的评判体系从之前的“客流租金论”走向了更为科学的“资产价值论”。不再是仅仅以人流、短期租金为考核指标，而是**提升效率、品牌效应、资源整合等多种方式提升资产整体价值。

大资管时代商业地产呈现出两大特点：一是更加重视商业地产的运营管理，从运营的角度来发现、挖掘项目的收入和盈利能力，从而改善财务指标和提升资产价值。二是运用金融工具和金融手段来提升商业地产的资产流动性，进而提升投资的可进入性与退出的便利性，改善和提升商业地产的金融价值。

以资产价值为导向、资产收益为目的、营运标准为手段、经营业绩为核心。