课程大纲

**讲存量资产盘活的背景、方向、领域与区域

一、地方政府盘活存量资产的政策背景

1.《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）

2.《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》（国办发〔2022〕19号）

3.《关于进一步发挥资产证券化市场功能支持企业盘活存量资产的通知》

4.《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》（发改办投资〔2022〕561号）

5.《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》（发改投资〔2022〕1652号）

6.《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》（财资〔2022〕124号 ）

二、存量资产盘活的作用与意义

1.提高固定资产与基础设施领域资产的流动性

2.为基础设施投资提供资金来源

3.鼓励社会资本更好参与到固定资产投资领域

4.防止地方政府新增隐性债务

三、重点领域

1.重点盘活存量规模大、收益好、具有增长潜力资产

2.统筹盘活与改扩建有机结合

3.有序盘活长期闲置但有较大开发利用价值的项目资产

四、重点区域

1.推动建设任务重、投资需求强、存量规模大、资产质量好的地区

2.地方政府债务较高、财政收支平衡压力大的地区

3.5大城市群内部的都市圈区域

五、重点企业

1.地方国有企业和平台公司

2.建筑施工类央企

3.民营社会资本

第二讲存量资产盘活的模式与方法之TOT模式

一、政府和社会资本合作（PPP）之TOT模式

1.确定实施机构

a)产权所有人

b)行业主管部门

2.资产评估确定资产价值

a)国资委、财政局、专业资产评估机构

3.入库

4.采购社会资本

5.成立项目公司

6.签订资产转让协议

a)受让相关资产/经营权

b)支付转让费用

7.TOT项目合同

8.职工安置协议安排

9.执行

案例解析：德阳市人民政府文化体育设施TOT项目

案例解析：太原市北郊污水处理厂TOT项目

第三讲PPP模式资产证券化

一、PPP项目未来项目现金流来源及稳定性分析

1.新预算法体系下的政府财力梳理

2.全口径预算体系解析

二、PPP资产证券化与公募REITs

3.资产证券化的概念

4.资产证券化的类型

5.资产证券化操作流程解析

6.资产证券化的意义

7.资产证券化的基本条件

8.资产证券化的负面清单

9.PPP项目资产证券化的主要特点与现实意义

10.资产证券化与传统融资方式的在PPP模式中的组合安排与融资规划

11.《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》解析

三、PPP项目主要增信措施

12.内部增信措施

13.外部增信措施

第四讲存量资产盘活的模式与方法之ABS与类ABS

一、城投公司资产证券化操作

14.ABS资产证券化的框架

15.ABS的实际操作需要哪些资料、证明、条件和关键的环节

16.基础资产

a)基础资产类型

b)现金流集中度

c)现金流稳定性

17.主题资质

a)股东背景

b)经营状况

c)财务状况

18.交易结构

a)破产隔离

b)现金流支付机制

c)增信措施

d)信用出发机制

e)交易结构风险

19.基础设施收费权ABS

20.棚改/保障房ABS

21.CMBS/CMBN

22.无追索权保理对PPP项目、产业类投资项目应收账款操作难度多大？

23.ABS市场接受程度

第五讲存量资产盘活的模式与方法之基础设施不动产公募REITs

二、基础设施不动产公募Reits政策体系

24.《国家发改委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（586号文）

25.《国家发改委关于进一步做好基础设施不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（9589号文）附件《试点项目申报要求》

26.《公开募集基础设施投资基金指引（试行）》（54号文）

27.公募reits真正风险隔离的可能性多大，市场发行的是否能够做到规避投资单位的投资回收风险

三、基础设施不动产公募Reits存量资产盘活模式

28.基础设施REITs的市场审批及参与主体和功能

a)省级发改委

b)中国证监会

c)沪深证券交易所

d)证券业协会

e)基金业协会

f)中证登

29.公募REITs的申报流程

a)项目入库阶段

b)项目入围阶段

c)发行上市阶段

30.基础设施REITs的项目筛选（什么样的项目能做REITs？）

31.公募基金 ABS”的交易结构

32.基础设施REITs的增信措施

33.基础设施REITs的退出安排

34.案例解析：中金普洛斯REIT

35.案例解析：东吴苏园产业REIT