课程背景

2019年，在房住不炒的整体基调下，宏观调控政策前稳后严，融资收紧，房企将面临前所未有的现金流、偿债、回款的压力。同时，营改增、国地税机构合并、大数据应用、征管系统升级互通带来了涉税信息日益透明化，房企税务风险管控压力越来越大。

房地产在诸多行业领域中有着其独特的一面，尤其是在增值税下，如果不能正确与业务融合，稍微处理不慎，不是给企业造成多交税损失，就是造成企业偷税的风险，需要每个房地产经理变身为业财融合的专家，这要求房企需要一个高素质、高水准的业财融合团队。

课程收益

n 了解当前房地产行业的宏观形势

n 学习到房地产企业运行全过程中各阶段的业财融合规划方法

n 学习到**业财融合实现降低成本和费用的方法

n 降低巨大的税负，增加纯利润

课程对象

董事长、公司股东、总裁、总经理、董事会秘书、首席财务官/财务总监、企业中高层、财务经理、项目经理、子公司总经理，分公司总经理等

课程特色：清晰、严谨、幽默、生动，源于实战，追求“落地”文化，运用视频、案例分析、课堂实操、学员讨论、讲师点评等方法深入浅出地授课，咨询式培训，提供落地表格、文档等工具模板，**分享实战工具，减少学员实际工作量，直接转化为工作成果。

课程大纲

**单元 房地产行业的寒冬和发展趋势

§ 房地产行业正在经历寒冬

- 2018年我国房地产行业的寒冬

- 2018年上市房企年报分析

- 当今房地产行业的挑战和机遇分析

§ 房地产行业未来发展的“四化”趋势

第二单元 财务部门与管理层的业财融合沟通重要性

§ 税务筹划层次及节税效果

§ 财务人员与管理层事前税务规划的分工与配合

【实操案例】节税97%的房地产税务筹划

第三单元 项目公司架构设计的业财融合规划

§ 项目公司常见架构模式设计

§ 不同项目公司模式架构设计优缺点

§ 三大税种关键异同点有哪些

【案例】项目公司不同架构设计下财税困惑解析

第四单元：合同管理的业财融合规划

§ 合同关键要素风险分析及实操管控关键

- 价格条款税务风险及管控关键

- 结算条款税务风险及管控关键

- 发票条款税务风险及管控关键

- 合同标的和税率条款税务风险及管控关键

【实操工具】合同关键条款签署实例

§ 虚开增值税专用发票风险合同事前管控

【讨论案例】善意取得增税专用发票责任界定

【管控关键】如何规避善意取得虚开增值专用发票风险

【实操工具】合同中发票违约条款 

第五单元 签订土地出让合同关键事项的业财融合规划

§ 招投标主体与签订土地出让合同主体的关系及管控关键

【筹划案例】：如何确定土地出让合同主体

§ 如何签订土地出让合同，避免多交土地使用税

【筹划案例】巧签土地出让合同少交土地增值税

【筹划案例】巧签土地出让合同少交土地使用税

第六单元：项目收购及转让定价及尽职调查的业财融合规划

§ 财务在项目收购或转让让定价的作用及管控关键

§ 项目收购，财务尽职调整关注重点

§ 项目收购，隐性负债的尽职调查

【工具分享】：隐性负债调查让风险无从隐藏

第七单元 招标及采购阶段的业财融合规划

§ 招标阶段业财融合规划重点

- 确定合适的合同价格：固定价、可调价、成本加酬金。

- 影响合同计价方式选择的因素

- 选择招标单位

- 制作招标文件

- 评标

【讨论】清单招标到底有什么好处

§ 采购阶段业财融合规划重点

- 控制材料进场计划

- 控制材料性价比

- 控制材料付款

- 材料验收

- 材料保管与保修

【工具分享】房地产公司采购降本37法

第八单元：施工及竣工阶段的业财融合规划

§ 甲供工程的财税政策

【实操案例】：甲供水电常见问题及处理技巧

§ 特殊甲供工程事前规划管理

【分享】万科项目成本管理中的三大纪律

【分享】万科项目成本管理中的八项注意

【分享】万科房地产八大类成本构成明细表

§ 开发前期准备费的业财融合规划

§ 主体建筑工程费的业财融合规划

§ 主体安装工程费的业财融合规划

§ 园区管网工程费的业财融合规划

§ 园林环境建设费的业财融合规划

§ 配套设施费的业财融合规划

§ 开发间接费的业财融合规划

【分享】工程成本控制管理15个关键细节

【分享】运用价值工程有效提高产品的价值

【分享】万科目标成本控制责任书

第九单元：营销阶段的业财融合规划

§ 售楼处及样板房

§ 营销方案

§ 营销现场费用

§ 媒体选择

§ 样板房装修

§ 销售回款

§ 交房

【互动】降低营销费用的方法

第十单元：房地产全生命周期税务筹划

§ 土地增值税筹划

【案例】在不同的项目间转移成本节约土地增值税

【案例】房地产公司**调整运营模式筹划土地增值税

§ 增值税筹划

【案例】房地产公司设立上下游公司节增值税

§ 企业所得税筹划

【案例】多种技巧结合的综合案例

§ 个人所得税筹划

【案例】房地产公司如何**股权架构顶层设计筹划税务成本