《从运营管理的视角审视商业综合体设计》

1.商业综合体设计的立意与经营结果的逻辑关系

1.1.直线思考还是螺旋思考

直线思考：设计开始时，过程是一个很清楚的直线，在很早的时间会绕一些弯子，接下  来一步一步走，每一个节点都清楚，都是在往前走。

螺旋式思考：开发团队准备工作和设计是相伴进行的，重大决策也会不断地去调整。原来做的事情、决定不对，不断去调整，整个设计阶段成为螺旋状，有时候是往前走，有的时候是原地不动，有的时候可能还会往后走。

原因：

**， 首先是周边环境带来的挑战。市场变化太快，开发周期太短，很多事情容不得想， 只能一边做，一边想。

第二， 其次是资金问题带来的挑战。受国家政策宏观调控，导致设计上经常出现各种各样的反复。开发商对持有还是销售摇摆不定。

第三， 来自政府方面，开发商买来土地带来很多附加条件，政府在宏观和微观上也做一些干预，比如改变容积率或定位要求等。

好的商业体设计的特质是：

在项目的规划、设计、建设过程中做好商家落户，优化设计，预留运营条件。

1.2.楼层结构和业态定位

实例：中信泰富广场商场结构改造的深层思考

1.3.机电配套在商业综合体设计中的绝对重要地位实例：海南三亚一商业项目中空调和配电实操

2.商业综合体设计中几个重要表征总体：

整个项目的运行条件，含土建构造和机电系统两个部分，满足整个商场运行需要的人流、   物流、气流、车流、水流、电流这六个流的配套；

分项商业运行条件：

符合单个特殊商家的运行条件，包括客流要求、面积要求、层高要求、荷载要求、物流要求、供电要求、排水要求、供气要求、排污要求、排风要求、清洁要求、通讯要求；  实例：海南一家购物中心超市布局

细部要求：

包含商场整体和商家集合体的环境、标识导购、灯光照明、广告宣传、内街立面天面装  修、外立面和入口结合处等等各个方面的要求。

2.1.土建和机电配套

2.2.天花

2.3.动线

2.3.1.人流

实例：上海一家超大型购物中心的双动线

2.3.2.垂直交通和水平交通

实例：万达海口店一楼的动线动线需要考虑的要素：

**， 曲线和直线结合； 第二， 角度转移自然；

第三， 主次动线宽窄变化有序； 第四， 长度上要有过渡；

第五， 增加店铺曝光面； 第六， 中庭核心化。

2.4.中庭

中庭的作用：

主题集中展示功能是人潮熙攘的集市

是人流聚集又分散的内部交通枢纽，

是各色商演、公益活动赖以呈现的演艺厅，

是为各类商品、艺术品展览临时搭建的大展厅， 是形形色色创意广告争相抢夺的黄金位置，

是各类消费者都愿意停下脚步的重要节点……

2.5.卫生间

细节中透视出的品味

3.导视系统与经营

3.1.导视系统的信息传递

顾客对商场建筑的“使用说明书”

3.2.导视系统的语言和图像实例：晶品购物中心

4.外摆和花车设计

实例：香港太古金钟广场

5.内装与商业体的品味

5.1.根据业态的不同

5.2.根据工程技术要求的不同

5.3.留有改造空间

6.大数据采集与运营分析

设计要为今后运营留下充分施展空间

实例：人脸识别技术对运营分析大数据采集的推进及其对设计的要求

7.运营介入设计的要素

7.1.在项目的规划设计开始，到建筑方案阶段、扩初阶段和施工图阶段甚至到了建设阶  段应该是全过程介入，商业运行性能化设计介入是需要越早越好。

7.2.有良好的体制机制建设作保障才能够落实下去。

7.3.做好三结合：

**， 结合商业重新定位和商业业态创新；

第二， 结合大型商业项目“4S—Services 服务、Seeing 观景、Socialization 社交、

Shopping 购物”创新转型升级；

第三， 结合引入 O2O 和互联互通网上消费和网上支付功能。