商业地产趋势与大运营管理

1. 商业地产发展的几个阶段

1.1 市集

1.2 百货

1.3 购物中心

早期商业项目注重商品，即业态组合；现在过渡到体验，由商品开始关注场所；互联网时代核心是运营与人的关系如何交易。

案例一：高岛屋的退出和复活

2. 商业的几种形态

2.1 城市中心型：面积在10万平方米以内的购物中心，目前近60%优质购物中心存量皆为城市中心型。

2.2 社区型：在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内。

2.3 城郊型：面积在10万平方米以上，在城市的边缘地带或新开发区域的购物中心。

案例二：从开市客**天被挤爆说起

3. 目前商业几种形态的发展

3.1 社区型占主导地位

3.1.1 菜场改造         有烟火气

3.1.2 社区以服务为主导 因住而商

案例三：宁波一菜场的改造

3.2 新型业态涌现

3.2.1 盒马鲜生及叮咚买菜 结合"生鲜食品超市 餐饮 APP电商 物流"的复合型商业综合体

3.2.2 夜经济 拉长营业时间

3.2.3 儿童经济 社区和家庭类消费

3.2.4 健身和运动  社群消费

4. 社区商业配置

4.1 全业态还是主题业态  集零售、餐饮、娱乐、儿童、休闲为一体的商业体，通常在“盒子”商业体中。

反映一个主题，并根据这个主题所设置的衍生类商铺，每个业态均为主题的一个部分，通常为街区。

4.2 盒子商业还是街区商业

案例四：邢台一商业体的定位过程

5. 市场推广的周期和要素把握

5.1 市场推广的四大功能

5.2 不同周期内推广的角色定位

5.2.1 培育期工作市场推广的关键角色

5.2.2 成长期市场推广的关键角色

5.2.3 成熟期市场推广的关键角色

5.3 市场资源的大量引入，承担项目收益

6. 商业运营管理要素

6.1 租户端管理 租户端的两个管理指标和意义

6.2 运营端管理 运营端的管理指标和意义

6.3 物业服务体系

商业物业管理的六个步骤

案例五：上海一商业体租户装修过程物业协助

6.4 财务指标达成

6.4.1 利润中心介绍 投资回报的过程

6.4.2 成本中心介绍 运营控制的过程

6.5 资产增值—手段和途径  底层资产保值和增值的过程