《商业物业运营管理痛点解析》

管理物业的基本概念和方法

1.1.商业和住宅，不同的管理服务内容，不同的法律依据。

住宅物业按住建部制定的物业管理条例，商业物业随行就市，可以是独立的公司，也可以是物业部门。

1.2.商业体物业服务的具体内容

1.2.1.招商阶段与物业关联问题的条件确认和技巧实例一：租户电量要求如何回复

实例二：店招设计如何控制

1.2.2.二次装修阶段的监管二次装修分为：

1）图纸提交

2）审图意见出具

3）消防预审

4）隐蔽工程验收

5）消防验收

6）竣工验收

共六个阶段 将详细讲解每个阶段的物业服务要点

1.3.作为收益型物业的综合体，如何制定从前期介入到后期运营的物业服务全流程。**个阶段 参与租赁合同谈判涉及物业管理部分的讨论并给予意见

第二个阶段 物业接收 从土建到机电

第三个阶段 详细向租户讲解二次装修规定并控制进程和质量第四个阶段 完成竣工验收和完整图则

2.综合体物业服务的基本文件

2.1.租户手册 本手册界定了租户的权利和义务，也规定了物业服务的基本意涵。

2.2.租户二次装修指引 本指引是综合体开业以前租户二次装修阶段的指导性文件，规定了图纸、报建、消防、隐蔽工程、验收等全过程。

3.从商业前期定位到开业过程控制

3.1.三张表

理解无论何种体量的综合体，其过程呈现的三种状态。**张表 招商控制和物业前期介入表

第二张表 二次装修及关键节点控制表

第三张表 开业后运营控制和物业服务一览表

3.2.三张表与租务、财务、运营之间的关联

4.物业管理费的性质和收取

4.1.装修阶段的物业管理费收取标准 物业管理费涵盖的服务范畴和费用比例

4.1.1.保安服务

4.1.2.清洁服务

4.1.3.营业或办公时间的空调服务

4.1.4.设施设备维护保养

4.2.正常营运阶段物业管理费的涵盖内容

讨论题：为什么物业管理费不同于租金是不可以谈判的

4.3.为何要建立成本中心 如何建立

成本中心是衡量一个物业对于服务的付出及标准和收入之间的平衡关系的重要工具

4.4.物业预算编制方法和实例 预算和核算

4.5.综合体租金、物业管理费、推广费不同的流向和性质

4.5.1.租金--投资者回报

4.5.2.物业管理费--维持物业服务水准

4.5.3.推广费--商业体正常的市场推广费用的来源

4.5.4.停车场管理费--物业管理费的补充

5.物业保险的要点和理赔流程

5.1.物业保险的三个种类 财产一切险 第三者（公众）责任险 利润损失险

5.1.1.财产一切险的购买要素 保险费=被保物标的*费率 财产一切险的一般费率范围机器损失险作为主险还是附加

5.1.2.第三者（公众）责任险的构成 与财产一切险中的财产险部分的不同点

5.1.3.利润损失险的定义和范围

5.1.4.是否购买地震险和恐怖险

5.2.出险理赔流程

6.紧急情况预案

6.1.物业管理的 SOP

6.2.一般情况下紧急事务的处理流程

6.2.1.火灾发生时的处置流程

6.2.2.水浸事故的处置流程

6.2.3.儿童伤害或需要救助时的处置流程

7.日常运营中的物业管理内容

7.1.对服务外包公司的管理流程

7.2.租户外摆

何为外摆以及外摆的消防规范管理

7.3.推广活动

推广活动的舞台搭建和逃生通道，以及用电安全管理。

7.4.停车场管理

收费管理 月租和时租

物业管理

8.商业地产递进的三个阶段

8.1.物业管理（服务）阶段 维护保养的概念 让一个资产保持好的使用状态

8.2.运营管理（服务）阶段 创造资产增值空间 开源节流 统筹调度 客户维护

8.3.资产管理阶段 营收管理和内容创造 基于商户营收的管理 核心 逻辑是

“商户赚钱空间才赚的到钱，整体**优才是**”