溯源商业本质   提升资产价值-商业地产的“投、融、管、退”全流程

1. 决定商业地产拿地与否的指标体系

1.1 容积率与有效出租面积

1.2 商业类型和地块所在区域

1.3 短期土地增值收益还是长期经营收益

1.4 商业地产的“投、融、管、退”机制，对于是否“投”的决断。

2. 商业地产收益的财务测算模型

2.1 几个基本概念

2.1.1 运营管理类财务指标

2.1.2 财务类指标

2.1.3 净收益率

2.2 财务测算的工具

2.2.1 利润中心构造方式

2.2.2 成本中心构造方式

案例一：某著名商业综合体的“利润中心”和“成本中心”构建方法介绍和操作

3. 商业地产的融资和开发模式

3.1 直接开发式

3.2 收购

3.3 轻资产

案例二：“轻资产”的三种模式解剖

4. 商业地产的定位

4.1 开业前的定位方式

4.1.1 市场因素决定业态和配比

4.1.2 区位决定租金水平

4.1.3 管理能力决定收益的提升和速率

4.2 开业后的二次调整

购物中心的开业后的调整并不一定是对原有定位的更正或是推翻之前的模式，而是在不同时期购物中心针对市场主动求变。对购物中心而言，前期的定位、规划、招商到开业只是起点，项目开业后伴随始终的品牌调和升级才是永恒的话题。

4.3 不同商业体的不同定位思路和手法

4.3.1 购物中心

4.3.2 商业街

4.4 综合体业态构成和配比对收益的影响

案例三：某著名购物中心二次调整过程和收益增值实例

5. 购物中心运营指标简介

5.1 运营指标体系的构成

5.1.1 管理端指标体系和标杆

5.1.2 租户端指标体系和市场标准

5.1.3 收银方式和追租系统

5.2 影响运营质量的几个关键因素

5.2.1 基础文件质量

a) 租赁意向书和合同

b) 租户手册

c) 二次装修指引

5.2.2 客服体系的建立和质量

a) 积分系统和“负积分”

b) 用“技巧”还是“真诚”

6. 物业服务品质对于购物中心经营阶段的保值和增值

6.1 形成物业服务的标准流程

“两本书”和“三张表”

7. 退出机制

7.1 需要达到的目的

a) 达到预设的收益

b) 持有现金流

7.2 退出的路径

a) 引入战略投资者

b) 整体出售

c) REITs

案例四：某购物中心从建造，到整体收购，再到整体出售全过程复盘