商业前期定位和业态策划1. 商业前策的要义

对于商业项目开发而言，其前期为市场定位进行调研论证具有方向性和纲领性的作用，影响着项目的经营与发展。

1.1 前期策划的依据

就商业地产而言，定位就是决定了项目要做成什么样的？谁来租？项目定位就是**市场调查研究，确定项目所面向的市场范围，并围绕这一市场而将项目的功能、形象做特别有针对性的规定。

1.2 市场和收益

确立了定位的同时，也要确定了目标客户和目标形象，以及相关的市场推广策略。

1.3 市调是基础

1.3.1 商业市调的范围和定位间的关联

1.3.2 品牌商和消费者调研

1.4 定位的核心—确定商业体功能

1.4.1 城市中心型商业和特征

1.4.2 社区型商业和特征

1.4.3 区域中心型商业和特征

1.5 商业建筑形态和定位

1.5.1 购物中心vs.百货

1.5.2 盒子商业vs.街区

2. 业态策划的要义

2.1 业态配比和承租能力

2.1.1 业态细分—一级、二级业态

2.1.2 新兴业态和作用

2.1.3 新冠疫情下对业态组合的启示

2.2 业态错配的可能的原因

2.2.1 市场前提调研不全面，对所处的区域经济、环境分析有一定的偏差，未能结合自身能力以及优势做出正确决策，导致对市场定位发生错位，偏离市场的实际需求。

2.2.2 对项目未来所涉及的行业及目标客户未进行深入的分析及研究，未能对项目经营业态、目标客户的未来作出正确的判断。

2.2.3 对未来消费者的消费行为未作深入的调研与研究。

2.2.4 缺少商业地产经营管理的经验，具备的商业地产的开发、运营水平还比较落后。

2.3 动线划分对业态的影响

2.3.1 动线的几种分类

2.3.2 租赁店铺的宽径比

3. 业态配置和收租能力的测算

3.1 利润中心建立

3.2 成本中心建立

3.3 定位和业态对于收租能力的影响

3.4 商业不同发展阶段的不同功能属性